管理組合

マンションの団地総会に向けて事前に提出した議決にかかわる委任状は民法651条で取り消せるか？

【相談の背景】マンションの団地総会に向けて事前に議案に関する委任状を出したAさんが気が変わって自分で議決権行使書を出すこととし、理事会に対して先に出した委任状を取り戻し、改めて議決権行使書を行使したいと申し出たところ、理事会は委任状提出は投票行動なので、取り消しは聞かないと断られました。Aさんは委任行為は投票行動ではないうえ民法651条でいつでも取り消せるので、この結論に納得がいきません【質問1】質問①Aさんの考えは正しいか？【質問2】②もし団地総会でAさんの委任状とそれより日付の新しいAさんの議決権行使書が出てきたら議決権行使書が優先するとみていいか？【質問3】③団地総会席上でそういった判定ができるのは監事か理事長かどちらか？

回答

ベストアンサー

【質問1】質問①Aさんの考えは正しいか？→そのとおりです。委任状は、代理権行使を委任する意思表示であるので、民法６５１条による解除は出来ます。【質問2】②もし団地総会でAさんの委任状とそれより日付の新しいAさんの議決権行使書が出てきたら議決権行使書が優先するとみていいか？→質問の趣旨が曖昧です。議決権行使は総会で行使するものですので、日付の新しいものと比較すること自体がおかしいと思います。【質問3】③団地総会席上でそういった判定ができるのは監事か理事長かどちらか？→総会の議長が判断することになります。通常は理事長が議長になる場合が多いですが、運営規則が不明であるため判断できません。

土地の境界線

土地の境界含め隣人トラブル

隣家との境界トラブルです。私の祖父の時から揉めてましたが、私に代替わりしたのでハッキリとさせたいと思ってます。現状ですが１，隣の土地は畑にしてるので宅地では無いと思います。２，特に証拠を見せられた訳でもなく、ここまでが自分の土地だと言っています。３，その言ってる境目が年々私の土地の方に侵入してきてる感じになってる。４，相手が言い張ってる土地側に雨等で土が流れた物等を私の土地の方に、勝手に投げてきてる。５，もちろん、こちらも間違ってると言い張ってますが言うことを聞かない。という状況です。まず、私側の確証の為に法務局から地積測量図を取りました。そこには、境界点としてのプラ杭の表示がありました。しかし、実際にはプラ杭は1点しか現場には残ってません。地積測量図があるので復元は可能だと思います。地籍測量図が平成6年の物で1/500の縮図です。はたして、どこまで正確に復元出来るかもポイントになりそうです。境界特定制度を使うのも手かと思いますが、双方同意しなければ駄目だと思いますので相手側の同意は取れない気がします。（何十年も言うことを聞かないので）最悪、裁判となった場合にこちらが負ける可能性はありますか？民法162条の所得権もありますが、こちらは嫌がらせを受けたり反論をしてますので平穏かつ公然な占有には当たらないと思うので、所得権の時効は適応出来ないと思ってますがどうでしょうか？他にも色々な事があり、父も母も嫁も相手の顔も見たくないと近くに居たら外から家に戻ってきたり出ていかない状況です。最悪、これは精神的苦痛で訴える事も可能でしょうか？

回答

ベストアンサー

筆界特定は双方同意は必要ありません。行政が筆界を特定し、訴訟で争われない限りその境界で特定されます。訴訟になったとしても、過去の地籍測量を覆すことは困難です。但し、取得時効の制度がありますので、原状変更をそのまま放置しておくと、原況が境界と乖離した状態で１０年ないし２０年の年月を経て取得時効が認められることにより所有権の範囲に変動を来す可能性は否定できません。平穏性などの取得時効の要件に関しても、相手の主張を反駁することの出来る証拠が必要です。

退職金

既に閉院した病院の退職金、払ってもらえるのでしょうか？

既に閉院した病院の退職金、払ってもらえる？半年ほど前の話ですが、私が働いていたある個人医院が医者の地理的な都合で、病院が閉院となりました。（その医者は現在別の都道府県の病院で医師をやっています。）今になり個人医院の雇用契約書に「退職金あり」と記されていたため、聞いてみたところ「払う必要ないんだけど」と言われました。既に病院を畳んでしまっていた場合、退職金はもう支払ってはもらえないのでしょうか？

回答

ベストアンサー

病院の代表者は、病院の財産と債権債務を精算すべき義務があるにもかかわらず、その義務を怠って貴方の退職金債権を侵害したことになるため、当時の代表者であった個人に対して損害賠償を請求することができると考えられます。

他社との取引や契約

広告掲載のトラブルについてです。宜しくお願い致します。

生活情報誌に、不用品回収の広告を出しました。会社を営んでいますが、会社の古物商許可証は他県の為、私が個人で古物商を所持する県に個人名で広告を出すよう、依頼したのですが、情報誌の方で誤って、会社の名前で広告を出してしまいました。古物商法に抵触するのではと危惧し、依頼の電話がかかってきても断ったのですが、この場合、掲載料の支払いを拒否することは出来ますか？損害賠償を請求できる事案でしょうか？出来るとしたら、相場はいくらくらいでしょうか？宜しく御指導の程、お願い申し上げます。

回答

ベストアンサー

広告が依頼内容と明示的に違うのであれば、契約の履行がないことになりますから、当然その支払方法を拒絶することができます。間違えたことに重過失があり不法行為性を帯びる場合には、損害賠償を請求することができますが、本件では貴方が自発的に依頼を断っているので不法行為による損害と評価するのは難しいと思います。

不動産契約

管理業者の対応に問題はないのでしょうか。

アパートの大家をしています。今般、管理業者と管理委託契約を結び、賃貸借契約締結の代理権を与えました。10日前に入居申込みが入ったのですが、それ以降、管理業者から何の連絡もありませんでした。もうすぐ入居予定日だろうにと不思議に思い、こちらから問い合わせた所、「既に賃貸借契約を結び、入居されています」と言われ、驚いた次第です。賃貸借契約を締結した事実も報告せず、勝手に鍵を渡して、入居日もこちらから連絡しなければ分かりませんでした。なお、入金もありません。1. この管理業者の対応は法的に問題ないのでしょうか？2. 保証会社との保証契約も大家代理で管理業者が締結できますか？（ちなみに、管理契約書には、「目的物件の住戸への借主の入退居が確実となったときは、直ちに相手方に通知するものとします」との記載がありますが、それ以外、報告義務の記載はありません。また、当方が「業者に委託する業務」に「賃貸借代理業務」と記載され、この業務細則の中に「保証会社加入手続き」と書いてあります。）

回答

ベストアンサー

このような包括的な代理は弁護士法の弁護士代理の定めに抵触すると考えられます。実際の運用が大家の代行で報告も細かくなされているならば、実際は代理ではなく代行（比喩的に言うと本人の手足）ということになりますから、問題ないでしょうが、本件は大いに問題があると思います。保証会社との保証契約は必要ですが、保証条件や保証の範囲などについて大家に報告をして承諾を受けるべきです。

不動産賃貸

テナントのエントランス部分の修繕費は借主、貸主どちらの負担になりますか？

１Fのテナントを借りて美容室を経営しております。自動ドアの外側にエントランスがあり、その天井に埋め込み式の蛍光灯が設置してありますが、埋め込まれている笠の部分が落下して破損しました。貸主に修繕を求めたら、自動ドアの外側のエントランス箇所は以前入居していた借主が設置した部分なので、貸主側に修繕の義務はないと言われましたが、契約時に何の説明もなく、契約書にも特に以前の入居者の造作箇所がどこからどこまでなのか、明記されておりません。当方としては、外側のエントランス部分でもあり、最初から備え付けられている部分は貸主に修繕義務があるのではないかと考えておりますが、費用を請求できないものでしょうか？また、お客様が出入りする上で危険を伴うので、他の蛍光灯の笠の点検費用も請求したいところなのですが、いかがでしょうか？ご回答の程、どうぞよろしくお願い致します。

回答

ベストアンサー

共用部分の修繕義務は賃貸人が当然負担するべきです。賃貸人は、賃借人に対して、賃貸建物を使用収益に適した状態に置く義務を負っています。

契約書

旧借地権の更新時の契約期間について。途中で名義変更し契約期間も変更していたら更新後の契約期間は？

旧借地権の更新時の契約期間のことで解らないので、教えてください。築40年の雑居ビルの1室を所有しています。建物は、鉄筋コンクリート造の10階建です。土地は、建物の区分所有分の比率に相当する広さの借地権が付いています。該当物件は、20年前に購入しました。購入当時、建設時に設定されていた借地権の契約期間が30年間であったため、残り10年間では、かわいそうだということで、10年間追加して残り20年間にしてもらいました。現在の契約書は、名義変更をした日が契約日（20年前の購入日）で、契約期間は20年間となっています。そして、20年目の今年、契約の更新をしなければならないのですが、更新後の契約期間は何年間になるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

鉄筋コンクリート造のビルであるので、契約による場合には３０年以上の期間の定めが必要です。したがって、更新契約においては、前例に倣って３０年以上とすることになります。更新の合意ができない場合、法定更新されることになります。その場合、本件では前契約をどうみるのか、即ち、３０年とみるのか、延長分を含めて４０年とみるのか全契約の期間の解釈をめぐって問題となりそうです。

相続人

借家の賃借人が逝去。契約を引き継いだ相続人との契約書を作成する際の注意点について

借家の賃借人が逝去され、ご長男が契約を引き継ぐことになりました。賃貸人である私の側も、数年前に母からこの物件を引き継いだものの、契約書の名義を更新しておりませんでしたので、これを機に、賃貸人・賃借人とも新しい名義で契約書を作成しておきたいと思います。その際に注意すべき点をお教えください。私が気になっております点は、１．従来からの契約を引き継いで、名義を変えた契約書を作ることを、「更新」という言葉で呼んでよろしいですか？２. 従来からの契約を相続人が継承される場合は、契約書の内容を変えないようにするべきなのでしょうか？　双方が合意すれば、契約書の内容を加筆修正してもよいのでしょうか？3．もし従来の契約書の内容を変更した場合に、「変更した」ということが将来重要な意味を持つ可能性はありますか？　たとえば、内容を変更すれば新規の契約と見做される↔変更がなければ従来の契約の名義変更と見做される、などといったことはあるのでしょうか。4. 新しい契約書には、従来の契約を引き継いだ契約であることを明記しておいた方がよいですか？5．今までは期間を定めない契約になっていましたが、それをそのまま引き継いでおけばよいでしょうか、それとも契約期間や解約の申し出についての条件を定めておいたほうがよいでしょうか？また、これ以外にも、新しい契約書を作成するにあたって注意するべき点がありましたら、お教え頂ければ幸いです。ご教示のほどよろしくお願い致します。

回答

ベストアンサー

１．従来からの契約を引き継いで、名義を変えた契約書を作ることを、「更新」という言葉で呼んでよろしいですか？当事者が変更するので「更新（新しく改めること）」に相当します。民法上は「更改」と言います。２. 従来からの契約を相続人が継承される場合は、契約書の内容を変えないようにするべきなのでしょうか？　双方が合意すれば、契約書の内容を加筆修正してもよいのでしょうか？賃貸借において当然に承継されるのは従前通りの内容となります（契約書面は必須ではない）。但し、当事者が合意すれば、従前の内容を変更することができます。3．もし従来の契約書の内容を変更した場合に、「変更した」ということが将来重要な意味を持つ可能性はありますか？　たとえば、内容を変更すれば新規の契約と見做される↔変更がなければ従来の契約の名義変更と見做される、などといったことはあるのでしょうか。従前の契約が承継されて賃貸借が存続している訳ですから、新規の契約とは見做されません。4. 新しい契約書には、従来の契約を引き継いだ契約であることを明記しておいた方がよいですか？明記せずとも、相続による承継は明らかであると思われます。5．今までは期間を定めない契約になっていましたが、それをそのまま引き継いでおけばよいでしょうか、それとも契約期間や解約の申し出についての条件を定めておいたほうがよいでしょうか？これも当事者双方が合意されば可能です。借家の契約期間は更新が原則であるので、期間満了を待たずに解約申し入れができること（正当事由が必要ですが）以外には大きな意味を持ちません。解約の申し出には賃貸人・賃借人の双方にとって意味がありますので、内容を良く確認したうえで定めておいた方が良いと思います。

生前贈与

弟に対して接近禁止命令の取得と損害賠償請求に付いて

弟に対して接近禁止命令の取得、損害賠償請求を考えています。私は父の介護を強制的にさせられました。元々は元気でしたが体調が悪くなり精神科に通院をし弟からの強制的な事がの暴力、無視、命令等があり勝手に決めたりという事が多くなり自分中心で他の事は全て私のせいにさせられました。精神的にも母が亡くなってからしばらくは仕事も休みましたが復帰していました。しかし、ドクターストップがかかり仕事を辞める事になり障害年金を貰っています。私は現在、精神科、神経内科（パーキンソン症候群・ホンヤール度５となりました。）、また、近所の眼科に行ったところ即、翌日に東大病院に行くこととなり受診したっ結果、ベーチェット病の陽性反応、サイコイド―シス病と診断されました。これら全てにおいて共通していると神経内科の主治医が言っていました。もう、耐えるのは嫌です。悔して仕方ないという状態になりました。「あんたは一体何をするのか？」「あなたには関係ない話だから口に出すな！」「親父がアルツハイマーが治ったのはいい病院に行ったからだ！関係ない。」「精神病の人には何も言えない」等ともっと酷い言葉も多くありました。世間知らずの処が弟にはあります。母の急死の事は母と弟が大ゲンカをしたとの事を父から聞きました。これは私がいなかったので父から聞きました。父も同様です。生前贈与を始めています。お墓に関しても「姉貴は関係ないからこっちで決めるから気内に出すな！」という事をずいぶんと言われました。もう耐えられません。また、精神福祉手帳は2級、身体障碍者手帳は現在申請中ですが主治医の診断書には肢体不自由で2級と書いてあります。そして目の方もストレス等が関係しているとの事で神経内科で精密検査を受けました、弟に対し、この場合は幾らぐらい損害賠償請求が出来るのでしょうか？また、車いすですが接近禁止命令の取得は出来ますでしょうか？立証できるのはパスポート（ツアーコンダクターだった為に記録がパスポートにあります。）そして、父が全て証人になるという事が了解済みです。病気の悪化とストレスが病気の進行になるとの事ですがこの場合は幾らまで損害賠償請求出来るのでしよろしくお願いいたします。音声入力ですので大変先生方には伝わるかはわかりませんがこの事を聞きたいのです。よろしくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

父親は弟の行為についての証人となるのであって、発症や損害の証人としては機能しません。損害がありそれを主張立証することが必要です。貴方は損害の具体的事実を主張していないので、具体的な損害の評価判断をすることができない状態です。

賃料

家賃保証会社からの取立てについて

家賃保証会社の取立てをストップしてほしく、弁護士の方に任意整理の依頼をしようと思っています（場合によっては自己破産）が、家賃保証会社より、すぐになにかしらの回答をするよう求められています。この場合、弁護士に相談する旨を言っていいものなのでしょうか？家賃保証会社が何か変な方向に動いてしまわないか心配です。

回答

ベストアンサー

弁護士に相談するのは誰でも自由ですから、それを相手方に述べることにも全く問題はありません。但し、何時相談に行くのか、何時回答を貰えるのかについて尋ねられる可能性が高いと思います。

建築

ボラれてる？見積もりオーバーについて教えてください

初めまして。今月末に新築が完成する者です。親戚の個人大工に頼んで建築してもらってますが、工期は1ヶ月半遅れ、予算は200万オーバーです。工期に関しては了承したのでいいですが、予算に関しては、見積もりを超えるなど何も告げられずにいきなりオーバーしてると告げられました。見積もりを超える金額の変更などこちらの承諾も得ずに事後報告です私に支払う義務があるのでしょうか？何故オーバーしたのか明確にはされていません。この事をきっかけに色々と調べてみたのですが、最初に交わした請負契約書も工期と予算だけ明記されたもので約款などはありません。正当な契約書なのでしょうか？回答お願いします。

回答

ベストアンサー

契約に定めのない金員の支払は拒絶することができます。請負契約の当事者は互いに契約の合意内容に拘束されます。

近隣トラブル

名誉毀損罪、ヘイトスピーチに当たるのか

一月前に友人と居酒屋で高齢者は生産性がなくただの負担に過ぎないし年金等も廃止してしっかり働いて欲しい。今の高齢者優遇制度はゴミだと言うことを話していたのですが、私は気づかなかったのですが、友人曰くフロアを挟んだ隣のテーブルに高齢者の方がいたらしいです。仮にですが録音等をされていた場合名誉毀損罪は成立するのでしょうか。最近言われてるヘイトスピーチの法に抵触するのでしょうか。

回答

ベストアンサー

特定人の名誉に関する事実摘示ではないので、名誉毀損に該当することはありません。

退去

私の経営するアパートを退去してむもらいたいのですが、どうすればいいでしょうか。

アパート経営をしています。建物は木造２階建てで、築24年になります。今年７月に入居した人が天井を棒で突く壁を叩くなどして住民が怖がっています。上階の人は耐えきれず退去することになりました。この状態では新規募集も無理です。部屋の壁や天井も心配です。この件で警察もいちど来たことがあります。このままではいずれすべての人が出てしまうかも知れません。この人に出ていって欲しいと思います。契約書には禁止行為として、大音量でテレビ、ステレオとうの操作、ピアノ等演奏などに関しての記述はあります。また、威嚇行動などにも振れられています。いちど怒鳴られたと上階の人はいってます。騒音が定義されてますが、この行為がそれに該当するのか分かりません。しかし、社会通念上ゆるされることではないと思います。乱暴な言葉で威嚇したというのは、本人は「そのつもりではない」と言い逃れするかも知れません。騒音を複数の住人が録音しています。怒鳴られたのは録音していません。仲介業者から、当事者に迷惑行為をやめるよう申し入れをしています。申し入れ回数は未確認。なにか対処法があればご指導下さい。よろしくお願い致します。

回答

ベストアンサー

このような迷惑行為は、賃貸人との信頼関係を破壊するものであるので、賃貸借契約の解除事由として認められると思います。但し、建物明渡請求の訴訟によることが通常は必要になると考えられます。その際には他の賃借人の陳述書などが必要であると思います。

立ち退き・明け渡し

立ち退き請求に対し、借主が物件を必要とする理由は必要なのでしょうか？

賃貸物件について、立ち退きの訴訟を起こされました。立ち退きについては、貸主、借主ともに、物件を必要とする理由を言い、より必要とする側に有利な判決をいうと聞きました。貸主は、よく分からない理由ですが、私が立ち退かないと金銭的に困ると言う主張を言ってきています。一方、私も考えたのですが、必要だと思っているから借りている訳で、「居住し続けている事実」自体が一番の根拠・理由だと思うのです。なので、裁判でも、「居住し続けている事実」で、良いのでしょうか？それとも、取ってつけたような何らかの理由、例えば、職場が遠くなるからとか、環境が変わるのが困るとか、何か主張しないといけないものなのでしょうか？

回答

ベストアンサー

居住の必要性についてより具体的な理由が必要だと思います。他に移転すると賃料が高くなって生活が成り立たないとか近隣に適当な移転先がないとか移転すると子供の学区内でなくなるとか、他に移転しようとしても保証人や保証会社をつけることが出来ないとか、何らかの具体的事情が必要です。

契約・借用書

借金の説明に虚偽があったら罪になりますか？

友人が困っているということで、300万円ほど貸し付けを行いました。その際に友人が説明した内容は下記のようなものです。・家庭の事情により、キャッシュフローが悪化している・子供がまもなく大学を卒業して就職するので、そうなればキャッシュフローが改善する・借りた分は資産を売却して返す・他の人からは借金をしないしかし、返済予定日を1年近く過ぎても一部しか返却されないため問い詰めたところ、実は別の友人にも借金をしており、売却すると言っていた資産はその友人にも「これを売って返す」と説明していたようです。当該資産については私も内訳を見せてもらいましたが、その資産価値は私の貸付額より若干多い程度で、別の友人の貸付額と合わせたら全額返済できる額ではありませんでした。なお、契約書は作成していますが、返済期限と利息が定義されているのみで、上記に書いたような説明は盛り込んでいません。以上を踏まえてお伺いします。借用書には書いていないものの、上記のようなやり取りがあったことは事実です。友人が嘘をついて私から借り入れを行った行為、特に、複数の人物に対して同じ資産を提示して借金を行うという行為は、何らかの罪に問われることは無いのでしょうか？ご回答いただけますと幸いです。

回答

ベストアンサー

借用書に記載がないとしても他に借入はなく資産を処分して返済すると言って借入を行い、実際には他からの借入があったのであれば、詐欺に該当することになります。但し、貴方を含め債権者のいずれに対する関係で詐欺が成立するかは、借入の前後関係によります。

立ち退き・明け渡し

土地の名義者が、土地の上にある家族名義の家に対して強硬な手段に出た場合の対処法

3/4位の土地名義を父親のまま、（1/4は私名義）二世帯住居を新築（建物名義は私と妻）し、1Ｆに父親、2・3Ｆに私たち夫婦が住み、３年が経過しました。住宅ローン（３０年）を私たち夫婦で組み、父親の土地はその際、担保として提供してもらっております。この所、父親の様子がおかしくなり、事業を始める等を言い出したため、最悪、父親名義の土地がなくなるのではないかと危惧しております。生前贈与を求めましたが、却下されております。土地の買取を求められたりもしたのですが、私たち夫婦にその土地を所得する経済的余力はあまりありません。1 私の希望は、今の家に住み続けられるようにすることですが、父親側がなんらかの強硬手段をとった場合今の現状で、家を売り渡す、明け渡すことの無いようにする方法はありますか。2 土地の所有者のほうが強いとの認識もあるのですが、同意のもとで土地を担保に入れてもらい、住居を建てたので、完全別離の２世帯とはいえ同居もしております。私たちの立場の方が強いとも思っているのですが如何でしょうか。

回答

ベストアンサー

土地４分の３に使用貸借が成立していることは間違いないと考えられます。使用貸借の合意ないし契約には少なくともローン期間に見合う使用目的があったはずであるので目的に見合う期間満了前に契約を一方的に解除ないし終了させることは出来ないと解されます。以上のとおりですが、もし不安な点があれば、きちんと弁護士に相談して、対応策を立てるべきだと思われます。

遺産分割

相続の分与割合が妥当どうか

相手方は前妻の子で、幼い頃に養子縁組。私は後妻の子で、相手の存在を父の死後、相続手続きで知ります。父の通院・食事・排便、入院や介護施設の利用や葬儀等の支払いは、私がひとりで行いました。相手方が父の入院や死亡を知らなくても仕方ないことです。幼い頃に養育費を払って貰えなかった代償として遺産の50％を求めています。苦労されていることは事実だと思います。養子は実親と養親の両方から相続できると聞きました。しかし両者への扶養義務があるからとも書いてあしました。そこで質問です。”養子が実親の扶養義務をしていない場合も均等に分与するのでしょうか。”お願いします。

回答

ベストアンサー

”養子が実親の扶養義務をしていない場合も均等に分与するのでしょうか。”法律上は均等です。しかし、父の通院・食事・排便、入院や介護施設の利用や葬儀等の支払いなどに関しては、資産維持の貢献（資産減少を防いだ金額）に応じて、寄与分として法定相続分以上の権利主張をすることが認められております。

借地

家賃過払い分の請求について

約30年ほど前から法人名義にて借りている土地があります。その為、契約は双方先々代になります。（そこに建物を建て、店舗として他社に貸している状況）しかし約半年前、土地を借りている大家さんより、契約している敷地より実際の面積が小さいと申し出がありました。大家さんの主張は下記の通りです。１．多少は返却したい２．大家さんが相談した弁護士によると過去10年分の返済でいい３．10年分の返却も厳しいのでまけてほしい４．土地を売ることは現状考えていない契約している土地より実際の敷地が小さかった理由として、先々代が我々と契約後、他に売却していた部分にあたります。以上のことから、我々はどの程度大家さんに対して請求できるのでしょうか。借金などはよく10年時効等聞くので、今まで過払いした家賃にも同じことが言えるのでしょうか。突然弁護士に相談したといわれて、我々知識がないこともあり驚いております。

回答

ベストアンサー

契約内容によります。そのため契約内容を確認する必要があります。数量指示（例えば１平米㎡、１坪あたり幾らと明示があるかそのような当事者の意思を推認できる）の契約内容である場合には実際の数量を超過する分の支払は法律上の原因がないことになるので不当利得として返還請求できることになります。但し、返還請求はいつまで可能であったので１０年以上前の部分は消滅時効を援用することができる状態にあります。数量指示の契約内容でない場合（数量の記載が対象土地の特定を意味するに過ぎない）には実際の土地をその当時の状況で借りたに過ぎないことになり、不当利得にはならないことになります。何れかに特定する判断が難しい場合もあると思います。その場合には間をとって和解的な解決を図ることが考えられます。

近隣トラブル

売買土地の前所有者と第三者間の約束の継承について

土地購入の契約をしました。決済はまだです。この契約地(A)は国道に接道し2m程度低くなっているため擁壁と盛土の造成工事を行い国道から進入できるようにします。契約後に、隣接地(B)と更に別の隣接地(C)も買い足したく、この二名の所有者に購入の話をしました。買い足すことで反対側の市道にも接道します。市道とは高低差は有りません。しかし、この三者間で互いに通路として共同使用する約束が有ることが分かりました。契約地(A)の売主も契約後にこれを認めました。この隣接地(B)は幅が約1m程度で奥行きが20mほどの紐状の土地です。この奥に同じ所有者の土地(D)が200坪ほど有り、やはり国道に接し2mほど低くなっています。この為、現況では契約地(A)の一部と、隣接地(B)の土地、さらに別の隣接地(C)の土地の一部を通らなくては、車輛の出入りが出来ません。これらの三つの土地を合わせて幅員4mほどの通路の形状（共同使用部分）となっています。契約地(A)も土地(D)も、それぞれが共同使用部分を通して有料駐車場で貸しています。(C)の所有者は、この共同使用部分を使う必要は有りません。好意で貸してくれているようです。また、国土調査が有り、境界立ち合いの際に三者の話し合で、この通路の形状に沿って文筆線を入れて、国調の図面上で共同使用部分を作ったとの事です。この登記はまだされていません。この通路部分の面積負担が多い順番は隣接地(C)、契約地(A)、隣接地(B)の順です。お互いに口約束だけで書面は何も無く、互いに使用料もありません。売却や、相続の際の継承についても約束は何もありません。過去に隣接地(B)より、共有持ち分登記の要望が有ったそうですが、隣接地(C)が拒否したそうです。隣接地(C)は、すでに私に売り渡すことに同意しています。しかし(C)を含めて造成すると、現状では、(B)だけでは(D)への車の出入りは出来なくなり、(D)の有料駐車場は不可能となります。このような理由から、隣接地(B)は三者の約束が有るから造成は認めないと言っています。しかし、私同様に(D)を造成をすれば国道からの出入りは可能になります。このような状況で、買主である私は契約地(A)の売主が隣接地(B)、(C)と交わした約束を継承する義務が有るのでしょうか?ご教示いただければ幸いです。

回答

ベストアンサー

土地の売買に際して、前所有者と第三者との間での合意は、例え口頭のみでなく書面化されていたとしても、現所有者に承継されることはないのが原則です。但し、その合意が債権債務の契約関係を超えて、実際の土地使用が継続的に行われ且つその使用状況が対外的に公示されていたとするならば、現所有者は第三者の地役権などを対抗される可能性があります。

不動産登記

20年程前に売買した土地の固定資産税について。

祖父母が20年程前にAに不動産会社を通して土地を売ったのですが、仮登記のままだった事が最近分かりました。祖父母は他界しており、不動産会社は現在無くなっている状態です。突然Aが来て仮登記だったから本登記すると言いに来たのですが、何も分からず20年程固定資産税をこちらが支払い続けていました。土地はどうしようもないと思うのですが、固定資産税は返して貰えないのでしょうか？年間1万5000円程支払いをしておりました。御回答よろしくお願いします。

回答

ベストアンサー

不当利得として返還請求することができます。自己所有として知らなかったのですから、支払催告をして相当期間を経過した後に弁済期が到来するので、相手方は消滅事項の主張をすることは出来ないと思われます。別の角度から見ると、固定資産税を支払ってきたということは、自主占有（自己所有のものとして占有してきたこと）と考えられますので、取得時効により土地所有権を主張する余地があると思われます。

賃料

両親との同居解消。土地代の請求について。

祖母名義の土地に私たち夫婦の名義でローンを組み新築に建て替え、私たち夫婦・私の両親と祖母の5人で同居をしていました。契約をする前に、家族間の関わり・姉弟間の関わりについて口約束をしてから建て替えたのに両親には約束を守ってもらえず、妻が体調を崩したのをきっかけに話し合い両親が家を出る形で同居を解消しました。数日後に両親から、土地の賃貸料を毎月払うか一括で土地の買い取りをしろと言われました。話し合いの時点でそんな話しは出ていません。両親が約束を守らなかったことにより同居生活が破綻し、私たち夫婦は家電を揃えたり両親のアパートの諸経費にと現金を渡したりと損をしてる感覚があります。ここからが質問です。両親が約束を破ったことによる結果なのに、私たち夫婦はやはり土地代をすぐに支払わなければいけないのでしょうか？

回答

ベストアンサー

口頭合意の内容は不明ですが、いずれにしても、建物敷地の用途での使用貸借が成立しているようです。同居していた両親が建物から退去したからといって、解除原因が無いのに使用貸借が終了する訳ではありません。土地使用料を支払うということは、契約内容が変更されるか新たな契約を締結するということを意味します。支払義務を負担する変更合意や新契約の調印を承諾する理由はないと考えられます。

立ち退き・明け渡し

立ち退きの理由に「売却したいから」は通りますか？

大家から、賃貸物件の立ち退きを求められました。立ち退きの理由は、「金に困窮し、売却したいから」でした。しかしこれは、大家が物件を必要とする理由ではなく、大家が物件を売却したい理由です。この様に、金に困り、物件を売却したいから、私に立ち退きをさせたいというのは、正当な立ち退き理由になるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

正当事由となり得ます。但し、正当事由は貸主側と借主側の双方の必要性に関する事情が問われ一方的には判断されませんし、その関係で貸主の「金に困窮し、売却したい」事情は抽象的では許されません。具体的に「金に困窮し、売却したい」事由を詳細に明らかにしてその証拠を提出することが必要です。その場合でも借主に損害を被らせてはならないのでその補償（立退料）が必要になります。そして、貸主の正当事由が認められない場合には明け渡し請求は認められず、貸主の正当事由が弱い場合に立退料として損失補償の他に借家権価格に相当する金員も併せて支払う必要が生じることになります。

不動産契約

新築マンション購入における図面の表記ミスに関しまして。

新築マンションを購入し今月内覧会の状態です。間取りは基本プランを一部屋つぶしてリビングが広くなるメニュープランを選び契約しました。しかし、ここにきて、図面上の足し算ミスで表記のミスでリビング17.1畳だったところ15.9畳になるとお詫びの連絡が来ました。できた部屋・配置などは図面通りなのですが図面のリビングの畳数表記だけが単純に間違っていたのです。私としてはリビングの広さでこのプラン・部屋を決めたので、ただの誤表記で図面通りとはいえ納得がいきません。また、あらかた契約が終わった後のタイミングで明かしてきたことも納得がいきません。そこで先生方にご質問がございます。畳数の誤表記のみですが一般的に価格を安くしていただくなど何か対応を求めることはできるのでしょうか。また、一般的な相場はどの程度なのでしょうか。宜しくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

原則として、売買価格の基礎となる数量が少ないなどの特別の事由があるならば、減額請求をする余地もありますが、単に図面上の記載ミスがあるのみでは減額請求の根拠とはなり得ません。但し、リビングの広さに関する具体的数値が売買契約の重要な要素として具体的に表示されていたのであるならば、売買契約の内容に錯誤があったものとして売買契約の意思表示の無効を主張することができると考えられます。

借地

借り主から普通借家契約を中途解約する場合の法的根拠について

契約期間が1年以上の普通借家契約の借り主からの中途解約についての質問です。定期借家の場合には、借地借家法第38条5項に定められているように、床面積が200㎡未満の居住用建物の場合、借り主からの解約の申入れ日から一月を経過することによって終了することができることは分かります。しかし、普通借家の中途解約について、借り主からの解約について、定期借家の場合のような条文がないように思います。そこで次の質問がございます。1）普通借家契約の場合でも、借地借家法第38条5項に定められているように、床面積が200㎡未満の居住用建物の場合、借り主からの解約の申入れ日から一月を経過することによって終了することができるのでしょうか。2) もし個別の契約で、「一月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる」との特約がある場合には、特約が優先されるのでしょうか？その場合の法的な根拠はどのようなものでしょうか？

回答

ベストアンサー

1）普通借家契約の場合でも、借地借家法第38条5項に定められているように、床面積が200㎡未満の居住用建物の場合、借り主からの解約の申入れ日から一月を経過することによって終了することができるのでしょうか。普通借家の場合においては、契約に定めのない解約申し入れは認められません。2) もし個別の契約で、「一月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる」との特約がある場合には、特約が優先されるのでしょうか？その場合の法的な根拠はどのようなものでしょうか？契約に定めがあれば、認められます。法的根拠は、契約当事者がそれを認める合意をしているからです。

騒音・振動

賃貸アパートの騒音問題被害者である私が出て行くようにと大家から通知がきました。断る事は出来ますか？

今の賃貸アパートに住んで２年半になります(５月に更新済み)今年の３月から隣に越して来た女子学生が部屋を歩き回る振動が私の部屋の床やソファーに伝わって来て、その頃から部屋に居ても気分が落ち着かず、睡眠の妨げにもなってノイローゼのようにグッタリしておりました。５月頃までは、初めての一人暮らしだと慣れない生活や家具の配置替えなどで忙しい音は仕方ない。。と思っていたのですが、７月に入り、もう家具を動かしたりは無いだろう。。と思って大家に電話で相談しました。大家から不動産会社経由で本人に注意(改善ナシ)、大家から親御さん経由で注意(改善ナシ)で、学生なので長い夏休みが大体７〜８月までありますが、毎晩明け方まで部屋をドタバタ歩き回るので(その部屋の窓だけが朝まで電気がついているので、いい加減にしろ！)と思って隣の壁を蹴りました。そうするとピタッと静かになるので。。そういうことが３回くらい続き、直接隣の部屋に苦情を言いに行き『ドタバタと歩き回るのやめてもらえますか？』と言うと『それはどんな音ですか？実は私も同じような音に悩まされてまして。。』と言うので、下の階の可能性もあるし、あまりに決めつけるのは良くないと思い、申し訳無いです。と、こちらから謝りました。でも、電気がついているのは確かに隣の部屋で間違いないので、度々、注意の手紙や買わなくても良いスリッパなどをポストに入れて壁が薄いのでお静かに。。と、注意をしても変化ナシだったので(本当にいい加減にしてくれ！！)と言う気持ちで壁を蹴り、隣の部屋のチャイムを鳴らしドアを蹴ったら本人が出て来たので、『マジで、静かにしてくれ！！』と言うと、急に泣き出し『私がどれだけ怖い想いをしているか、分かりますか？』と。。その時も謝りました。その後、大家経由で隣の壁を叩かない事。母親経由でビビらせない事。を私が注意されました...( -"-)　そして昨日突然、今月の１０月末までに部屋を出ていけ、と大家からの一方的な手紙が。。どうして迷惑しているこちらが出ていかなければいけないのか？全く納得できず、手紙には、警察と区役所に相談してある。との記載もあり、大家に電話しても出ず(もしくは切られる)で、私の相談は完全に無視されているのです。あまりに理不尽かつ一方的なので、弁護士さんに相談できる内容なのか？それとも泣き寝入りするしかないのか？教えて下さい。

回答

ベストアンサー

生活騒音は迷惑行為で民事的には問題になり得ますが、刑事事件にはなりません。しかし、騒音を停止させる目的で人のいる部屋の壁を叩くという行為は、故意による暴行に該当してしまいます。そうすると、本件では貴方に分が悪いということになります。貴方が大家に対抗することができるのは、立退請求には賃貸借の解除が必要で、貴方が解除原因の存在を争えば、大家は解除原因の証明が必要になるので、簡単には立退を請求することができなくなる、というものです。その意味では、弁護士に相談すべき案件ということができます。

立ち退き・明け渡し

土地の取得時効または、使用貸借に係る返還について

父が亡くなり、父所有の土地を家族共有で相続し、不動産登記も済ませました。その土地の一部に親戚が家を建てて住んでいるのですが、建築時の数十年程前から、地代などは受け取っておらず、固定資産税も父が負担していました。親戚は父がなくなってから、家の回りにゴミのようなものを積み上げ始めたので相談に行くと、登記上は違っても、事実上は土地の所有権は親戚側にあり、今後は好きに使うとの返答でした。所有権の根拠は、父の生前に、父に土地の永続的な使用を宣言し、反論されなかったからというもので、そのことを証明する契約書、覚書などの書類はありませんでした。私としては、固定資産税、相続税などの経費がかさみ、補てんするための地代収入の目処がなく、かつ、ゴミからの失火の可能性がある為、早々に土地の返還をしてもらいたいと考えています。親戚の言うように、土地の取得時効による取得は可能なんでしょうか？その場合は当方が負担していた固定資産税、相続税について、親戚に請求できるのでしょうか？また、取得時効がない場合は、使用貸借となり、原状回復での返還を行うには、どうすればよろしいでしょうか？アドバイスのほど、どうかよろしくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

親戚の言うように、土地の取得時効による取得は可能なんでしょうか？理論上の可能性はありますが、本件では固定資産税を借主が支払うなど客観的な使用方法を変更（法律上自主占有と言います）していないので、使用貸借による使用状況（法律上他主占有と言います）に変更は無く、時効取得は成立しません。その場合は当方が負担していた固定資産税、相続税について、親戚に請求できるのでしょうか？時効取得が成立していない以上、自己負担のままです。また、取得時効がない場合は、使用貸借となり、原状回復での返還を行うには、どうすればよろしいでしょうか？使用期間を経過したものとして、使用貸借を解除する必要があります。。

契約書

テナント更新契約オーナー管理不十分の場合の対処法遡って新賃料を支払う義務

商店街の1階で居酒屋を経営しております。5年更新で、本年の1月にはじめての更新日を迎え、更新の１週間前に仲介不動産業者から新賃料１割増しと、更新料１００万円（契約書通り）の振込先の書面を受け取りました。（飲食店を営むとする契約・管理費はオーナーに支払い管理もオーナーがすると契約書に記載）管理不十分で更新がまとまっていません。（①店舗への漏水・客席への貯水槽からの異臭を以前から訴えていますが、改善されない為②１割増しの新賃料に納得していない為）（更新料１００万円は振り込みましたが、新賃料での契約書を結んでいないので、受け取らないと返されました。家賃は従来通り支払っています）少なくとも、今現在の漏水と異臭が改善されてから、割増率を相談した上で更新契約を結びたいというのが私共の願いで、その旨は話し合いで伝えてあります。（それなら出ていけと言われました）9月になり、水道やが点検清掃にきました。異臭は解消されて来ました。漏電のチェックはしましたが、漏水はまだ続いています。昨日、仲介不動産屋さん経由で連絡があり、「やる事をやったので、更新契約をして新賃料（１割増し）を遡って支払うように言われました。さもなくば、出ていけとの事です。私共としては、通常の管理と現在の漏水の修理（屋根裏配管部分）を終えたのちにと、再度申し伝えました。私共に契約不履行は無いと自負しております。〇更新料は供託で預けた方が良いでしょうか〇更新契約を結んだ場合、新賃料を遡って1月から支払う義務はありますか〇更新契約期間は遡って１月から５年間になりますか〇子供の様な、おじいちゃんオーナーで困っています（コミュニケーションが上手く取れない感があります）が、今後どの様な対策をとれば良いでしょうかどうぞ、どうぞ、宜しくお願い申し上げます。

回答

ベストアンサー

〇更新契約を結んだ場合、新賃料を遡って1月から支払う義務はありますか。但し、賃借人が増額に同意することもできるので、その場合には合意に基づく支払義務が生じます。・・・何パーセントかの増額には合意する予定です。その場合は通常更新月（今年1月）に、遡って差額分を支払う義務はありますでしょうか。それとも、10月に契約更新手続きが完了すれば、10月から増額分を含めて支払えば良いのでしょうか。それは合意の内容次第ですので、貴方の質問自体が誤りです。賃料は当事者双方が合意するか賃料増額請求訴訟による判決が確定しない限り従前のままです。貴方が１月からの増額に合意すれば１月から増額になり、１０月からの増額に合意すれば１０月からの増額になります。〇更新契約期間は遡って１月から５年間になりますか更新期間は契約または合意によって定まります。必ずしも５年間になる訳ではありません。・・・更新期間のスタートは、更新契約が完了した年月日（例えば10月）からになりますか。それとも、遡って通常更新月（前回の契約期間が切れた翌月）からになりますか。回答済み。〇記録に残るように書面や写真にその時々の履歴を残しておくべきです。　・・・管理修繕の依頼は口頭でしていますが、今までの回答は「聞いていない」「知らない」「なら出ていけ」とスルーされています。漏水等の写真や動画はありますし、当店の日報に記録していますが、依頼した事実が口頭のみで、書面（手紙やメール）では、ありません。（mailは持っていない様です）大丈夫でしょうか。当事者が既に行ってしまったことについて大丈夫か否かの判断は出来ません。質問が不適切だと思います。口頭であれば録音という方法があります。記録を残すか残さないかは当事者の責任です。後日、記録を残した方が有利になることは間違いありません。

立ち退き・明け渡し

土地所有者と居住者とのトラブルについて

私は2人姉妹の長女で、現在事情があり私家族が実家に世話になりながら、実家の敷地に私名義で新しい家を新築している途中です。新築する際、父、母に3回本当に敷地前に建てて良いか確認し、父名義の土地に建てています。口約束ではありましたが、家の前に建てろと言われ(長女だから将来面倒をみるため)、駐車スペースも自由にしてよいと言われていました。ちなみに面倒見る約束はしていません。ところが、建て始めてから陰口を両親がするようになり、私と主人の悪口を毎日言っています。近くに住む独身の妹をとても可愛がり、毎日寝ること以外は実家で済ませます。扱いの差が酷く、本当に毎日辛くて、ただ気に入らないと言う理由で人格否定に近いことを言われているため、家が完成したら絶縁したいくらいの考えです。そこで①家が完成し住むとなった場合、地代は要らないと言われていますが、支払いした方が良いのでしょうか？②地代を払っていた場合、やっぱり住ませたくないと言われたら住むことはできないのでしょうか？立ち退きさせられますか？③お互い嫌で、私が新築の家を出た場合、借家として他人に貸せますか？④更地にして立ち退きを言われたら、従わなければなりませんか？⑤話の内容などを記録すれば将来揉めたときに証拠となりますか？

回答

ベストアンサー

①家が完成し住むとなった場合、地代は要らないと言われていますが、支払いした方が良いのでしょうか？土地の使用貸借になるので、地代は発生しません。②地代を払っていた場合、やっぱり住ませたくないと言われたら住むことはできないのでしょうか？立ち退きさせられますか？地代を支払っていようが無償で使用していようが、使用貸借である場合、建築建物の使用として通常必要な期間は解約申し入れすることは借主に実害を及ぼすもので許されません。③お互い嫌で、私が新築の家を出た場合、借家として他人に貸せますか？賃貸に付すことは可能ですが、土地の貸主から使用貸借の目的終了を主張され、それが認められる可能性があります。④更地にして立ち退きを言われたら、従わなければなりませんか？裁判所の判決が出された場合には、それに従わなければなりません。⑤話の内容などを記録すれば将来揉めたときに証拠となりますか？なります。

企業法務

清算結了の登記の時から10年間保存する書類（具体的に）

会社法508条で、清算人は、清算株式会社の本店の所在地における清算結了の登記の時から10年間、清算株式会社の帳簿並びにその事業及び清算に関する重要な資料を保存しなければならない。とありますが、解散から清算結了までの会計帳簿・議事録・重要財産を処分した場合は、それらに関する書類などで、解散までの会計年度の会計・税務・人事・労務の書類は、通常の会社文書の保存期間で良いのでしょうか？全ての書類を10年間保存となると、書類が邪魔なので、棄てることができればありがたいと思いご相談します。ご指導を宜しくお願い致します。

回答

ベストアンサー

通常の会社文書の保存期間で足ります。凡そ会計関係は１０年、雇用関係は２～５年になります。

犯罪・刑事事件

暴力や暴言で悩んでます

兄からの暴言暴力が止まないんですがどうしたらいいですか？暴言で殺すとか顔を殴って仕事に行けなくしてやるとか言うんですがこれは犯罪になりますか？

回答

ベストアンサー

警察か弁護士に介入してもらうべきです。当然、暴行や脅迫は犯罪です。但し、ただの兄弟喧嘩と言い訳されないように、録音などして証拠を残しておくべきです。

敷金・保証金

立退き料請求について

立退き料についてのご相談ですが、よろしくお願い致します。2ヶ月前に大家の代理人と言う大手建築会社の方から、老朽化による立て直しのため立ち退きをお願いしますと言われました。費用は全て持つと言うことでしたので代わりのアパートを探したところ、近くに良い物件が見つかったため今月いっぱいで退去しても良いと伝えると、引っ越しにかかる費用の見積りを出してほしいとの事で、用意して来週初めに提出の予定です。ちなみに現アパートの家賃は月6万、契約時に6万の敷金を納めています。居住は7年半、去年２月に更新して更新料１万、火災保険1.5万支払い済みです。私側の要求額は、★新アパートの初期費用約30万円（敷金10万・礼金5万・仲介手数料5万・前家賃5万・保証会社3.5万・火災保険1.5万）★引っ越し費用、業者基本料15万★ネット回線移転4万★エアコン設置費用5万（現アパートには１台付いているが、新アパートには無い為）★迷惑料6万の合計60万円ですが、通例的にこの金額は妥当でしょうか？もし裁判になったらこれは認められないだろうというものや、他にも請求できるものがあれば御教授頂ければと思います。また、話し合いの際に気を付ける事がありましたらアドバイスをお願い致します。

回答

ベストアンサー

迷惑料を除きほとんどが実費費用であるので、金額的には妥当性の範囲内で、裁判であれば問題なく認められると思います。老朽化に関しても、建物に経済的耐用年数などにおいてまだ余裕があるならば、裁判の場では簡単に老朽化は認められないので、移転実費の他に借家権価格（専門家に算出してもらう必要があります）や賃料差額分の補償などを要求することができることになります。

重要事項説明書

不動産購入の重要事項が守られなかった時

3年半前に建売の新築物件を購入しました。引き渡し前に家の中と外に傷など無いか双方確認し、実際の入居の際直っているところと直っていないところがありました。販売元の業者さんには部品が間に合わなかったので後日対応しますと言われましたがこの3年半何度連絡しても修理をしていただけるどころかこちらから連絡をしなければなんの連絡もありません。先日もなんとか連絡がつき自宅にきていただきましたが業者に部品を頼み忘れてたのを言い訳に約束の日になっても修理をしていただけませんでした。もうその販売元の業者に修理をしてもらうのは半ばあきらめており弁護士の先生方にご質問させていただきたいのですが、違約金など修理相当額を販売元の業者に請求できますか？ご回答いただけますと大変助かります。よろしくお願い致します。

回答

ベストアンサー

契約の際の書類の確認などが必要ですが、もし契約内容になっていると判断することができるならば、契約違反に対する損害賠償として請求することができると思います。契約内容ではなく口頭でのサービスということになると、契約違反に対する損害が発生したとは言えず賠償請求することは出来ないことになると考えられます。

契約書

契約相手と連絡がつかない場合の対処

掲題の件、Webサイト上での販売委託契約先に対し、サイトを弊社がクローズすることに伴って販売額の精算（振込）と在庫の返却を契約上の義務として載せているため、相手に連絡を取っているのですが、全く連絡がつかなかったり、メール連絡に対し回答してこない取引先が居て、精算と返却が出来ない状況になっています。返却は最悪送り付ければいいかなとも思いますが、精算は口座が不明なところは、少額（数百円）なので、直接会社に持っていくというのも合理的ではありません。一方、契約書には「期間満了の１か月前までに甲乙いずれかから相手方に対して本契約終了の書面による意向表明がなされなかった場合、期間延長」という記載をしているので、うちが相手に意向表明し、その際にいついつまでに回答がなかった場合先方が権利放棄したとみなす的な手続きは可能でしょうか。（契約書にも特に精算返却を契約終了後の存続事項としていません）相手の会社が存続していることは確認できる一方、先方から何かしらの反応が全く期待できない状況なので、何かしら期日を決めてクローズできればと思っております。ご教示のほどお願いいたします。

回答

ベストアンサー

契約の終了と権利放棄などに関して、内容証明郵便でそれらの申出（意思表示）を記載した上で送付して送達させたうえ、同郵便の送達時を基準として合理的な期間内（手続内容によって合理的な期間を設定する必要があります）に返信がない場合には黙示的に同意思表示を承諾したものと見ることは許されると思います。

建築

建築施工図面のミスでのやり替え工事の負担に関して

私は、建築施工図面とい職種の図面を下請けで作成しております。今回、私の作成した図面(1枚)で現場の施工がやり替えになりました。元請は、やり替え工事費の全額負担を要求しています。当然元請さんには確認義務があるのですが信用していたので、ノーチェックで提出したとのこと。作図図面は1枚で￥5000ですやり替え工事費は￥350万ですそれは、無謀ではとなっております。作図に当り、契約書は取り交わしておりません。間違えたのは、私で間違いないので私的には1枚￥5000ですので、￥50万位が上限かと思っております如何でしょうか。話がこじれたら、裁判するとも言ってきております。裁判になっても勝てる見込みはありますでしょうか？裁判費用は、いくらぐらい掛かるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

損害の発生に関して損害賠償請求が認められるためは債務者の側の予見可能性が必要です。請負代金を大幅に超えて損害が発生する等という事態は特別事情による損害であるので通常であれば予見可能であるとは言えないことになります。また、請負に関しては、発注者にも選任・監督上の責任があると思われますので、その意味でも不当な請求であると考えます。

借家

賃貸物件の修繕不可能な設備について。契約時に把握・説明されていなかった場合

先月入居した都内の物件（築40年以上）で、入居初日に浴室シャワーから藻が流れてきました。管理会社と水道業者に連絡し、最終的に水道管に藻がこびり付いていることがわかりました。管理会社（兼貸主）は、「建て壊し予定の物件で既に入居しているので、時間もコストもかかり水道管の取り替えは不可」としています。水道管を洗浄してもらいましたが、「根本的には直ってないので藻が水圧で流れてくることがあるが了承してください」と一方的に連絡がありました。この場合の、以下の3点について助言をいただきたいです。・入居前から水道管に不備があったことは明らかです（管理会社も認めています）が、契約内容（浴室について特に説明なし）と原状は一致しているといえますか、この契約には問題がありませんか・管理会社（兼貸主）は、「前の居住者（しばらく不在にしていた）から報告を受けなかったので、不備を把握することは不可能だった」としていますが、管理は適切に行われていたといえますか（尚、入居前のチェックシートに管理会社のサインですべての設備項目が問題なしとされています）・管理会社（兼貸主）は、「契約開始日から水道管洗浄までの期間の家賃を半額にすることで迷惑料として支払う」としていますが、これは妥当ですか立地と間取りがいい部屋なので住み続けたいと思っていますが、水道の衛生面も気になりつつ、この会社の管理能力や一方的な対応、契約内容に不安があり、どうすべきか困っています。

回答

ベストアンサー

水道管内に藻が繁殖しているということは一般細菌も繁殖している可能性が高く、ライフラインである水道の衛生基準を満たしていない可能性が高いということになります。また、藻が発生していたということは、水道管に破損亀裂がある可能性が高いと考えられます。従って、賃借人の修繕請求は当然であって、賃貸人には修繕義務があることは明確です。賃貸人は賃料の半金を賠償額とすると述べているようですが、それで良いか否かは、貴方が建物を目的とおりに使用できている割合に応じで賠償額が算出されているかによります。

借家

借地借家法35条解約の申し込みへの適用について

借地借家法35条には、借地上の建物の賃借人について、期間の満了を原因とする明け渡しについては保護しているのかと解釈いたしました。逆に言えば、解約の申し込みの場合には、本条の適用はないことになるのでしょうか。であれば、解約の申し込みによる明け渡しについては、借地借家法の適用はないのですか?

回答

ベストアンサー

期間満了による場合の建物賃借人保護の規定であるので、解約の場合には適用がないことになります。文理に反することが明らかな場合に拡張解釈をすることは許されません。逆に言えば、期間満了の場合のみを定めているということはそれ以外の場合には同規定を適用しないという意味合いが含まれていると解釈されます（反対解釈）。

遺産分割

遺産分割をどのようにするのがいいのか、相続が終えた時家賃の回収は可能なのか？その方法を教えてくだ

３４年前に父が亡くなり、その時は母が一人で相続しました。7年前に母が亡くなり子供達で相続をすることになりました。相続人は３姉妹で私は３女です。財産は現金1800万、一軒家の土地と建物、賃貸で借りている店舗用の２階建てのビルです。店舗は地代を大家さんに毎月支払いながら店舗として長女の夫が経営している飲食店経営の会社に月50万で母の代から貸しています。夫が経営している事もあり長女は店舗、次女は現金が欲しいと言うので私は家をもらう事になりましたが、一戸建ての土地と建物に長女の夫が経営している会社相手に銀行の根抵当権がついているのです。姉に根抵当権が外れなければ相続は出来ないと話しました。長女の夫の話だとあと5年で根抵当権を外すことが出来ると言うので、5年待つことにしその間に発生する店舗の家賃は口座を作りその口座にためておき5年後に3人で分けると言う話で終わりました。私は空き家になっていた家に引っ越しました。ところが7年たってもなにも言って来ないので一度会って話し合う事にしました。店舗の家賃の管理は長女にお願いしていたので通帳を見せてもらったところ、2000万以上は溜まっているはずの預金が200万しかないのです。家賃を少し入れては出して会社に戻していたようです。経営がうまくいかずお金をくれないと一戸建ての家が抵当に取られてしまうよと夫に言われ渡していたと言うのです。近々長女の夫と私と次女で話し合いをするのですが、どのように話をしたらいいのか困っています。家賃の回収はもちろんしたいですし、このまま相続が先に伸びてしまうのも不安です。遺産分割をどのようにするのがいいのか、相続が終わった段階で家賃の回収は可能なのかその方法を教えてください。

回答

ベストアンサー

相続財産を正式に行う遺産分割協議書を作っていなかったり未精算の相続財産があるならば、正式に裁判所の遺産分割の調停・審判を行なって法定相続分に従った公平な分割や代償金の精算を実施するべきであると思います。

賃料

賃貸物件の大家ですが火災で半焼しました。損害賠償請求について

私の両親が１階店舗２階住居の一戸建物件を男性に貸しています。先日２階の居住スペースで男性の彼女(男性は不在)が油をひっくり返し火災になり２階は全焼してしまいました。男性は火災保険に入っていません。両親は火災保険に入っています。この場合どこまで損害賠償請求できますか。両親は高齢のため私に一任してます。１、誰に請求するべきなのか物件を契約している男か男の彼女なのか２、修復せず建て直す場合は、解体料、建て直し費用や、それまでの家賃の損害分を請求できるか３、賃貸物件にはせず両親が自分達の居住する家にする場合でも請求できるか。４、そのまま物件を貸すことができれば年間150万の収入があったので、その損失代を請求できるか物件の契約は平成28年６月から平成30年５月までになります。借り主は、物件の１階店舗を改装してお金をかけているので、出来れば修復して営業を続けたいと言っています。両親は物件の周囲や、不動産会社から店の評判が悪い(騒音苦情、家賃の遅れ)があると聞いているので契約更新はしたくないと言っています。基本的には修復するつもりは無い予定です。解体→店舗件住宅か解体→自己住宅にしたいと思っています。回答の方よろしくお願いします。

回答

ベストアンサー

修繕が可能である以上、建て替えの費用までの賠償は過剰なものとして認められません。

医療

医師の処方ミスによる損害賠償請求について

自律神経失調症で週に1回通院していました。徐々に回復していたのですが急に薬の数が増え一週間で3錠くらい増え続け最終的に一日に25錠くらい薬を飲んでいました。医師の言いつけ通り薬を飲んでいたのですが薬物性意識障害で救急搬送され入院しました。この場合医者に対して損害賠償請求はできるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

傷害の結果に対して損害賠償や慰謝料を請求することが出来ます。慰謝料の額は、入通院の要否の程度や入通院期間によって異なりますので、実際の診療記録を確認する必要があると思います。

企業法務

特別背任に該当するかどうかついて

お世話になります。税理士をしております。関与先の社長が病気で倒れ、その親族と名乗る人から特別背任で訴えると言われました。先方は会社が債務超過であるのに役員報酬を出していたというのは私の責任だと言ってます。しかし、私が契約しているのは税務申告に関する委嘱契約のみであって、会社の役員報酬の意思決定は社長自らが行っており、その意思決定に基づき議事録を作成しているだけです。この場合でも特別背任にあたりますでしょうか？ご教示ください。

回答

ベストアンサー

税務申告も議事録の作成も、会社の意思決定の事後処理に過ぎないので、会社内の任務が存在せず、そもそも背任を問う前提を欠きます。会社側の主張は脅迫になる可能性が高いと思います。

更新料

高すぎる借地の更新料について

土地を借りてその上にアパートを建てて、私が管理しております。更新の時期が６月で、更新料を1000万円払えといわれました。契約書にはあるようなのですが、私の父が無くしてしまいました。そこで、調停を考えております。この場合の申し立ての趣旨は、どのようにすればよいでしょうか？適正な額があるとしても、契約書がないのでよくわかりません。たとえば、更新料の支払義務はないことの確認又は適正な額を決めること、、等ではどうでしょうか？宜しくお願い申し上げます。

回答

ベストアンサー

借地の更新料の支払義務の根拠が不明ですので、申し立ての趣旨としては、更新料の支払義務がないことの確認を求める、で良いと思います。調停で根拠がしめた際に適正額を支払う意思があることは申し立ての理由の箇所に記載すると良いでしょう。

近隣トラブル

工事中の隣家が雷にあたって自分の家が損害を被った場合の損害賠償先について。

隣家が家を建て変えているときに工事の鉄の足場に雷が落ちてそれが原因で室外機が壊れ、自分の家の冷房器具等に支障をきたしたと思われます。（工事は元の家を壊し、新しい家を建てるものである程度の期間を必要とします。また、暴風の度合いも台風でも〇年に一度のような規模ではありません。）この時に損害賠償を請求することは可能でしょうか？また、損害賠償の請求先はどこでしょうか？回答よろしくお願いします。

回答

ベストアンサー

消防署の罹災証明など証明資料があるならば、損害賠償請求に関しては可能性があります。工事の鉄の足場に通常要する落雷防止の措置が取られていないなどの落度があるのであれば、工事業者の過失責任を問うことが可能になります。

契約の解除

至急お願いします。不動産契約の事

不動産（アパート）契約でこちらが大家ですが賃貸契約を結んで、まだ入居前なので今回はなかったことに出来ないか、こちらから打診しましたこの契約はこちらが解除する時は半年前に告知しないと出来ません。入居者の方は1ヶ月までの告知ですので今すぐの解約は原則出来ません。すると向こうはもう住みたくないから損害賠償を払えと言ってきました。こちらは打診しただけなのでどうぞ入居してくださいと言いました。これは損害賠償の対象でしょうかよろしくお願いします。

回答

ベストアンサー

打診は自由行為ですので、これに対して客観的な意味で現実の損害が発生することはあり得ません。相手のいう損害賠償は、心情を害したことへの制裁的な意味合いでしかなく、このような損害賠償の要求は法律上全く認める余地がありません。

更新料

土地の更新で更新した場合と更新しなかった場合について

現在土地は借地、一軒家は所有物で5年後に土地の更新があります。土地の権利は旧借地法。借地権は4:6の割合で地主が4、こちらが6となっています。更新した場合としなかった場合についていくつかお聞きしたいのですが・更新した場合①支払い方法は一括でないといけないのか、分割にすることは可能か②更新料の支払いは義務か？支払わなかった際のリスクは何か。・更新しなかった場合③借地権の買取請求は出来るか。④家の買取請求は出来るか。③、④に対して地主の買取は義務か任意か？上記事項のご回答お願い致します。

回答

ベストアンサー

・更新した場合①支払い方法は一括でないといけないのか、分割にすることは可能か仮に契約書で支払い義務を明記している場合においても一括でなければならないということがありません。②更新料の支払いは義務か？支払わなかった際のリスクは何か。契約書に明記がない限り義務ではありませんし、その場合には支払を拒絶してもリスクはありません。・更新しなかった場合③借地権の買取請求は出来るか。法律上そのような権利はありません。土地は底地と借地に別れておりますが、地主・借地人双方共に買取請求の権利も義務もないということです。④家の買取請求は出来るか。契約期間満了の際の建物買取請求権の定めが借地借家法１３条にありますので、その際に家の買取請求ができることになります。③、④に対して地主の買取は義務か任意か？地主の買取は義務となります。地主の買取義務は、借地人の建物買取請求権に対応する義務です。

仲介トラブル

不動産（賃貸）に関するトラブルで迷惑料を支払うべきなのか

今回はお読みいただき、ありがとうございます。相談差し上げたいのは以下の件です。---【概要】借家の大家に、「次の入居者を当方の友人・知人から募集する代わりに家具家電を残して退去したい」旨を申し出、許可を貰いました。友人・知人や、インターネット上の掲示板（※）にて入居者を募集し、掲示板から申込のあった方（以下、Aさんと略します）と、初期費用（紹介手数料＋礼金）と前家賃（私が契約している家賃帯のまま）を私に対して支払うこと、家具家電類は私のお古で残して退去する旨について同意を得ました。※よくあるクラシファイド系の掲示板です。大家ともこの掲示板を通じて知り合い、物件に入居しました。その後、Aさんと物件の内覧をし、条件についても口頭＆メールで同意を得、納得した上で、大家さんと契約して貰いました。が、初期費用と前家賃（※）を支払っていただき、Aさん入居後の1ヶ月後に「初期費用を全額返して欲しい」との連絡がありました。※前家賃については大家に支払い済で、初期費用については私が頂きました理由としては、・押入れに布団など、言われていなかったものが置いてあった・家電が古い・清掃が十分にされていなかった・大家から「前の入居者はゴミを溜める人だったけど、あなたもそうなのでは？」と疑いをかけられ、精神的苦痛を味わった（Aさんを「知人」として紹介したため、そう思われた）・そもそも大家や仲介会社でもないのに、初期費用を取るのはおかしいとのことでした。掲示板には初期費用や、家電は中古であることも明記してあり、内覧をして納得していただいたはずでした。布団などの私が忘れていた物については私の責任で処分する旨を申し出ましたが、「迷惑料は貰いたい」とのことで、初期費用の半額を迷惑料として要求されています。また、Aさんはこの件を大家にも伝えたとのことで、大家からも迷惑料を支払うことを要求されています。この要求を飲めないのであれば、・預かっている実家の連絡先に連絡をする（Aさんにも連絡先を教える）・迷惑料を増額するとのことでした。Aさんとは、契約書は結んでいませんが、口頭とメール上で同意を得ています。【質問事項】・当方は迷惑料や初期費用を返す必要があるのでしょうか？・大家がAさんに実家の連絡先を教えるのは合法ですか？

回答

ベストアンサー

ご説明の事実経過からは、大家は居抜きの状態で賃借人を変更することを承諾したものと解されます。そうすると、賃貸借は同一条件で賃借人のみが交替することになります。そして、賃借人の変更は基本的には貴方とAさんとの合意に基づいており、その合意を大家が承諾したものであると理解されます。そうすると、条件とおりに賃借人の変更手続きは進んでいたはずで、後から既に決まった契約内容に異議を唱えて迷惑料を請求するのは不合理であると思われます。おそらく、大家は自分の物件で貴方が利益をあげたのは不当で、本来自分が利益を受けるべきであると考えたのでしょうが、利益は貴方が経済行為によって生み出したもので、大家は何もしておりません。勿論、賃貸業を行う側からすればこのようなことは好ましいことでないのは理解出来ますが、そうであれば賃貸借契約または賃借人変更の承諾において禁止するなりしておく必要があったと考えられます。大家がAさんに実家の連絡先を教えることは個人情報保護法の違反となりプライバシーの侵害行為に該当するので、許されません。大家の行為は脅迫強要などに該当する違法行為になります。

不動産賃貸

水漏れの原因究明に非協力的な入居者の部屋に、無断で立入ることは可能か

賃貸アパートを管理している者になります。先日、2階建てアパートの1階のご入居者様から天井から水漏れがすると連絡があったので連絡のあった当日に2階の入居者に室内に入らせてもらい、目視したところ洗濯機、洗面、トイレ、お風呂場などから水漏れした形跡はありませんでした。（※現時点では2階の部屋の入居者の過失が原因ではなさそう）そこで後日、一度洗濯パンを外したり床をめくったりして見せてほしいと2階のご入居者様にお願いしてアポイントをとって現地に行くのですが、5回連続ですっぽかされてしまっており、水漏れの原因の特定が全くできない状況です。たまたま同じ物件で他にも空きがあったので、1階の方にはそちらを使っていただけるようにはしたのですが、ただ水漏れが判明してから2週間も進展がなく、1階の部屋や建物の本体も傷んでいってますので一刻も早く原因を特定し修繕を行いたいと思っております。ただ上記の通り2階の入居者が非協力的な為ご相談したいことがございます。尚、賃貸借契約書には「立入り」という条文があり①貸主は、本物件の防火、本物件の構造保全その他本物件の管理上特に必要があるときは、あらかじめ乙の承諾を得て本物件内に立入ることができる。②借主は、正当な理由がある場合を除き前項の規定に基づく甲の立入りを拒否することはできない。③甲は、火災による延焼を防止する必要がある場合その他緊急の必要がある場合においては、あらかじめ乙の承諾を得る事なく、本物件内に立入ることができる。この場合において、立入り後その旨を乙に通知しなければならない。という文面を記載しております。１、今まではご入居者様とアポイントをとっておりましたが、「立入り」の③の【火事】ではありませんが【その他緊急の必要がある場合】というのが今回の水漏れにも適用できて、無断で立ち入ることは可能なのか。２、無断の立ち入りがダメで、本人の了承も得られない場合（入居者不在のまま室内に入ることを了承してくれなかった場合）は2階の室内に立ち入る為には今後どのような法的手続きが必要か。３、非協力的なことを理由に賃貸借契約の解除は可能か補足説明として、2階の借主は外国籍の方で日本語は話せますが、おそらく漢字までは読めない連帯保証人は知人ですが日本人の方がいらっしゃいます。

回答

ベストアンサー

既に一度承諾を得て立入しているので、無断ということにはならないのではないかと思います。その後の連絡に賃借人が対応していないということですが、賃借人が異議などを述べていないので推定的承諾のある状態と考えて良いと考えられます。相手が外国人であることを考えると、立入前に日本語での通知に加えて理解可能な言語での通知を行っておくべきであると思います。契約解除に関しては、これらの事情だけでは難しいですが、本件の賃借人の行動は賃貸人との信頼関係を損なうものであるので、今後も契約に準拠して対応しないなら契約解除もあり得ることを通知しておくべきです。

契約の解除

空調に600万円もの費用がかかることが契約締結後に判明。解約できますか？

ある店舗物件で賃貸借契約を行い、重要事項説明も受けました。契約締結後、空調関係がボロボロで、新たに空調システムを入れる必要があり、600万円かかることが分かりました。もし重要事項説明時にその説明を受けていれば、契約をしていません。この場合、契約解除は可能なのでしょうか？

回答

ベストアンサー

契約の内容にもよりますが、修繕義務が賃借人に課せられているならば、其れ程高額の修繕を要する状態を秘匿していたことになり契約の目的を達成することができないので、或いは、信義則上の告知義務につき重大な違反があるものとして、解除することができると考えます。

建築

24時間浴室換気乾燥機が不具合により使用できない状況は、建築基準法違反に該当するのか

不動産会社のアフターサービス保証内として、マンションの浴室に設置している24時間換気を兼ねた浴室換気乾燥機に不具合が発生しましたので、補修工事を行いました。その際、部品交換が発生したため１週間程度、浴室換気乾燥機が使用できない状況になりました。お客様からはその間、浴室乾燥機として使用したコインランドリー費用および換気扇が使えないことでカビが発生したことから、ハウスクリーニング対応の要望を受けています。そこで２つの質問があります。１．お客様より、建築基準法で24時間換気が義務化されている中で、浴室換気乾燥機が使えない状況は違法な状況だと考える。そのため、上記対応をお願いしたいとの主張がありましたので、今回の不具合発生により２４時間換気が使用できない状況は建築基準法違反になるのか教えてください。２．上記要望に対し、何らかの対応や費用負担等をするべき理由がありましたら教えてください。

回答

ベストアンサー

アフターサービス保証及び住宅品質確保促進法の関係で、保証期間内に換気システムの不具合を生じさせた品質状態が瑕疵担保責任の問題になると考えております。「換気設備設置」自体が法律上の義務でありますが、もし瑕疵のある状態でこれを設置すれば、建築基準法の求める基準が満たされないことになります。

近隣トラブル

所有している土地とご近所とのトラブルについて

私が所用している土地の近所の方が、雨の日に水が私の土地から流れてくるのをどうにかしてくれと言ってきました。その方の家は私の土地より1m以上下にあり2.5m幅程の公用地を跨いで向かいにあります。元々、高低差があるのを分かって引っ越して来られています。元々その方々の土地は低い地なので雨が降ると水が溜まりやすいです。その上私の土地が広い道に面しているのでご近所の方々が便利になるから土地を通らせてくれと言って来ました。他にも土地を持ってるんだからそれぐらいいじゃないか、と。現在私の土地は他の会社に貸して収入を得ています。何度も何度も何人かで押しかけて来てしつこく言って来ます。この場合、私が土地に何らか施さなければいけないのでしょうか？雨のトラブルも行政に言わず私に言って来ています。

回答

ベストアンサー

元々の土地の高低差による自然流水は、自然現象で、且つ、誰に責任がある訳でもないので、それぞれの土地所有者が自己責任で対処するべき問題です。また、土地を通行することができるかどうかは、通行を求める土地が囲繞地（周りの土地を他人所有の土地に囲まれて通路に面している面がない土地）であるかどうかによります。他に通路への出口があるなら、そちらの通路を使うべきで、他人の土地の通行を請求することは出来ないということになります。

業務妨害

弊社製品によるトラブルでの営業保障

飲食店向けに経費削減を提供している会社の役員でございます。先日、弊社のシステム障害で、レジのデーターがリセットされ、お客様から飲食代金を貰う事が出来なかったとの事です。過去売り上げの1日平均額を請求するとの事です。営業は、通常通りしておりましたので、お客様から頂いているお金もあるはずです。信憑性が無いので支払うつもりは、ありませんが、支払うべきでしょうか？ご回答、宜しくお願い致します。

回答

ベストアンサー

システム障害の有無が不明で、且つ、損害の発生については疑わしいと思われますので、現時点においては合理的な説明と証拠の提示がない以上は、支払の必要は全くない状態であると思います。