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契約不適合責任(瑕疵担保責任)

無償ブロックフェンス工事の責任

【相談の背景】隣地の分譲住宅開発にあたり当方土地に隣接する形で開発道路が設置されることになりました。協議の結果、当方の土地に無償でブロックフェンスを設置してもらうことになりましたが、無償提供を理由に、施工不良による保証なども一切しない（施工したらあとは全てこちらの責任）との条件を提示されました。【質問1】無償とはいえ、建設業法や民法を照らし合わせると、基本的な瑕疵の責任はあると主張できるでしょうか？（その場合の根拠は？）【質問2】また、施工不良により倒壊などで損害が出た場合は損害賠償責任を追及できるのでしょうか？【質問3】その場合、被害が出た第三者には当方が直接対応しなければいけないのでしょうか？あるいは、施工不良が明確になれば施工業者に直接対応を任せられるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

質問１民法上の問題と思います。隣地の業者がブロックフェンスを作って無償で当方にそれを譲ると考える場合、施工不良の補償を受けられない可能性があります（民法５５１条１項）。他方、無償ではない、当方が開発道路設置に伴い生じる危険を防ぐため敷地の一部をブロックフェンス設置のため提供するのだ（フェンス無しのころに使えた土地が使えなくなる）、当方にも負担を生じると考えた場合、施工不良の補償を受けられるかもしれません（５５１条２項。ちょっと技巧的な評価と思います。）。また、有償の請負契約と評価できるなら、施工不良の補償を受けられますが（５６２条１項）、隣地の業者に報酬を払うわけではないので、請負構成は難しいかもしれません。このように、法律で考えるとなんとも微妙な問題です。口頭の合意でフェンスを設置し、それから施工不良が発見された場合、ややこしくなりそうです。施工不良の補償（瑕疵（契約不適合）がないことの保証）を受けられるか否かはっきりさせるためには、約束を書面化しておく方がよいでしょう。ただ、おっしゃっている約束を書面化すれば、施工不良の補償は受けられない書面になるはずです。当方としても、いい加減な施工のブロックフェンスを設置されたのでは元も子もないので、いくら無償とはいえ施工不良の補償が受けられないのではかえって困ることも考えられると主張して、例えば１年保証くらいつけてもらってはどうでしょうか？質問２　回答内容は質問１とほぼ同じです。保証期間中なら賠償を受けられる、そうでなければ受けられない（当方所有ブロックフェンスが倒壊しただけ）と思います。質問３　回答内容は質問１とほぼ同じです。保証期間中なら業者に対応を求めることができるでしょう。ただし、フェンスを譲り受けた後は当方の所有物で第三者に損害を与えることになるので、民法上は、あなたが第三者から直接賠償請求を受ける立場になります。よって、正確に分析すると、三者間において業者に直接賠償対応をしてもらう方向で話を進めるか、あなたが賠償した後に業者に同額を損害賠償請求するという２パターンになると思います。

不動産賃貸

賃借人が無断で入口をスマホ開閉に変えた。

【相談の背景】所有するビルの1階の賃借人が、無断で賃借部分の表玄関ドアを交換した上、その前にある押しボタン式シャッターに無断でスマホ開閉を導入し、ドアに鍵はかけず、シャッターのスマホ開閉だけで出入りしている(従業員含め)事が、防犯カメラから判明しました。表玄関ドアの交換については、半年前に気付いたので、その時点で注意をしましたが、最近転貸の疑いも浮上していたところに、シャッターの事や、出入りの仕方もわかり、セキュリティ上の不安を抱えています。【質問1】シャッターを無断でスマホ開閉にした事も、善管注意義務違反(賃貸契約書にも記載有り)またはその他に問えるでしょうか？

回答

ベストアンサー

遅くなりました。それほどの穴なんですね。信頼関係破壊の事情として中～大という印象に変わりました。内装について細かな定めがないのなら、賃貸人の所有という前提で評価してよいと思います（居抜き物件などの場合、賃借人に原状回復義務を負わせてスケルトンで返してもらうために、内装は賃借人の所有物と定めて原状回復義務の範囲に含めることがあります。）。どうも総合的に考えると信頼関係は破壊されている→更新拒否可という気がしてきました。

退去

違法増改築から10年以上なので時効成立と言われたが、現状回復させて退去させたい。

【相談の背景】管理会社に貸倉庫をリースバックで貸しています。管理会社が貸しているテナントが違法増改築をしています。弁護士の方から増改築から10年以上になるので時効だと言われた。違法増改築がなされて10年以上になるが、私が知ったのは下記の時期になります。時効成立でどうすることもできないのでしょうか。お教えいただけると幸いです。よろしくお願い申し上げます。管理会社がテナントの違法増改築を確認した。（5年前）都道府県の建築安全課と市の消防署が立ち入り（4年前）【質問1】時効成立でどうすることもできないのでしょうか。

回答

ベストアンサー

原賃貸人の承諾なき増改築は契約違反になるという契約書を作成されていることを前提に考えました。違法な増改築をされた場合、契約上は解除できます。しかし、解除権も１０年の時効に掛かりますので、ご相談の件は解除権が時効に掛かっている状態と存じます（解除できない）。しかし、違法増改築部分は、実際の増改築状況にもよりますが、所有権に基づく妨害排除請求が可能かもしれません。所有権に基づく請求は時効に掛かりませんし、少なくとも賃貸借契約面積を超える部分は違法占拠状態と考えられるからです。（簡単に裁判例を見ましたがこのアイデアが認められた裁判例は見つけられていません。）

個人情報

賃借人が不動産業者に委任状を提示した場合、折衝を拒否できるかについての法律的見解はありますか？

【相談の背景】賃貸の管理会社に勤務しております。賃借人より入居当初漏水があると連絡がありました。後日、施工会社と漏水調査をしましたが、原因は不明です。現在は漏水は収まっております。賃借人は入居後建物が使用できない期間と礼金の返金を求めておりますが、当社は賃料、礼金は所有者受領であるので返金出来ないのでお詫びとして商品券1万円をお渡しするとお伝えしました。後日、部屋を仲介した不動産業者よりこの件で間に入り解決したいと申し出がありましたが、個人情報漏洩と委任状なし、関係者でない事でお断りしました。そこで、この不動産業者に賃借人が委任状等を提示した場合には折衝しなければならないでしょうか当社としては事案を解決する方向から第三者の関与を避けたいのが主理由です。【質問1】仮に賃借人が委任状を不動産業者者に提示した場合、代理人との折衝を拒みたい

回答

ベストアンサー

弁護士法第７２条に以下の規定があります。「弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で・・・その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。」例え不動産業者でも、漏水に関連して礼金の返金等が問題となり紛争を生じている問題について、一方当事者から委任状をもらって代理人として示談交渉をする、委任状はもらわないで仲裁に入るというのは弁護士法違反となります。現実にはこのようなことが行われているようですが、適法か違法かという観点ではグレーではなく明らかに違法となります。仲介業者が漏水の調査について委任状をもらって調査会社に問い合わせるというようなことなら構いませんが、もめ出してから入るのは明らかにまずいです。管理会社も同様で、所有者の代理人として交渉するのはまずいです（なお、管理会社としての責任を問われているのなら当事者として関与できます。）。仲介業者や管理会社は、賃借人と賃貸人の直接交渉に関係者として情報提供するだけ、管理会社は賃貸人の窓口・連絡役を務めるだけにとどめる方がよいでしょう。

管理組合

マンションの役員選出方法は区分所有法に違反しているのか？

【相談の背景】6階建ての当マンションでは、役員を選出する際には、予め「次期役員の選出」とだけ通知したうえで、臨時総会を開催し、その場の相談等で各階から1名、計6名の次期役員を選出し、その場で承認議決しています。ただし、欠席者もおりますし、何より「役員として誰を承認するのか」は当然に予め通知できていません。また、次期役員までを決めるのが精一杯で、その場で理事長並びに監事を承認議決するのではなく、後日候補者間で協議して頂き、3ヶ月後の定期総会で「事後の報告事項」として処理しています。最近、管理計画認定制度などにより、規約等の見直しを行う際に疑問が生じたところです。【質問1】当マンションの運用は区分所有法第31条に違反して、無効なのでしょうか？長く続けてきたので有効だと言う方もおられます。

回答

ベストアンサー

区分所有法第３７条１項「集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。」役員選任の場合は、「議案の要領」（同３５条５項）まで記載は求められていませんので、法によれば役員の種類や氏名等を記載せずとも違法無効とはいえません。しかし、規約で役員の種類等も記載すべきとされていれば違法となるでしょう。この場合は招集方法に違反があることになります。役員の種類等は「あらかじめ通知した事項」になっていないので、決議はできないことになります。役員の種類や氏名等の記載がないことが問題かは規約次第ですので、改めて規約をご確認下さい。「その場で理事長並びに監事を承認議決するのではなく、後日候補者間で協議して頂き、3ヶ月後の定期総会で「事後の報告事項」として処理」こちらについては、極めて例外的な規約でこのようなことができるとされているのならともかく、そうでない標準的な規約であれば無効のように思われます。臨時総会で役員になる人だけしか決められなかったのなら、後の定時総会で、理事長A氏、監事B氏などと候補を立てて決議しなければならないと思います。本件マンションの役員選任については過去に遡って無効（有効に選任された役員までは全て無効）となるかもしれません。ただし、やみくもに無効にすれば関係者の法的関係を過度に混乱させます。特に過去の管理組合の行為を問題にする必要がないのなら、現役員について追認の決議をして、今後は手続に瑕疵がない状態で進めていくということでよいと思います。

財産分与

別居中の家の購入について。

【相談の背景】夫が不倫して家を出ていき、今住んでいる家を売ると言われました。離婚はせずに、婚姻費用をもらい別居しようと思います。今後、私は私名義の私と娘（3歳）が住む家を田舎で買おうと思いました。その家は300万円です。私の結婚前の貯金額：160万持ち家：購入額5200万　残ローン4800万　査定額3800万の持ち家あり結婚後の二人の貯金額：今現在0円車：購入額350万　残ローン60万　査定額200万【質問1】私の親に110万円出してもらい、貯金から180万円出して一括で購入した場合、夫と離婚する時、財産分与の対象になりますか？

回答

ベストアンサー

財産分与の対象になりませんよ。対象になるのは共有財産（例えば一緒に貯めたお金）で購入した場合です。

相続人

義父の死後に向けた遺産分与の準備についての相談ですか？

【相談の背景】死期の迫った親について。義父が緩和病棟に入院しました。少しずつ弱りつつも、日によっては病人である事を忘れるくらいに元気な時もあります。そこで死んでからバタバタしない様に、妻がどうすれば良いか悩んでおり質問します。義母も健在なのですが、むらはあるものの認知症（まだ認定されてません）です。認定されてないのは、本人に自覚がないのと、そう言う話になると怒るからです。遺産は妻は一人娘なので、分与は義母と妻になります。義父が亡くなるまでにすべき事についての質問です。【質問1】義父は証券を持っています。名義変更すべきか？若しくは現金に変えた方が良いか？【質問2】住宅（持家）の名義変更は義母、妻のどちらが良いですか？【質問3】義母は周囲が気づくほどでない認知症ですが、こう言った場合も、実の娘がいるにも関わらず…認知症だと診断されると成人後見人制度に強制的にされてしまいますか？【質問4】妻、義母の2人が相続人となりますが、その場合…相続税がかかるのは3600万までですか？また生命保険に贈与税はかかりますか？

回答

ベストアンサー

質問１ケースバイケースです。相続税を払う現金が必要、母子で財産を分け合うために現金が必要、しかも持ち家は売りたくないというような場合は現金化された方がよいでしょう。相続税のために現金は不要（十分現金がある、あるいはそもそも相続税を払う必要がない）ということなら証券のまま残すという選択肢もありえます。運用成績が順調なら証券のまま残されてもよいのではないでしょうか。質問２こちらもケースバイケースです。お母さんが住み続ける、奥様との遺産分割は他の財産で十分調整できるということなら、お母さま名義でもよいのではないでしょうか。仮に遺産がたくさんおありなら、相続税対策を考える必要があります。一旦、お母さん名義にしてしまえば大きな控除が受けられますが、将来、お母さんが亡くなられた際に多くの遺産を残されるとこの段階で多額の相続税を要するかもしれません。財産の多い夫妻はできるだけ早く子供に資産を渡すことで相続税を減らすことができます。その一環として、家を奥様名義にするということはありえるかもしれません。質問３周囲が気づくほどでない認知症であれば、成年後見にはならないと思われます。成年後見になる方で周囲が気づかない程度という方は見かけません。（目の前ではきちんと会話できても、会話が終わるともう忘れているという方は成年後見になる可能性があります。医師の評価が最も重要です。）質問４純資産が４２００万円以上ある場合は相続税が発生するかもしれません。生命保険はまず受取人を誰にしているか、誰が保険料を払ったかが重要です。亡くなった後に遺族が受け取る場合は相続税になることが多いと思われます。どのように分割すべきか、税金はどうなるかなど、相続はなかなか複雑な問題です。総合的に考えていく必要があります。いろいろ資産をお持ちであれば、相続に通じた弁護士か税理士にご相談されるとよいと思います。

マンション

マンション内の駐車場移動について

【相談の背景】分譲マンションで駐車場を1台契約しています。私が借りた所は、月額は16,000円です。他は、大体18,000円です。何故差額があるかというと、1年に6～8回程、下水道の関係？？？の点検があるため、移動しなければならないからです。（点検前日夕方に移動し翌日夕方に元の駐車場に戻す作業）しかし、昨日駐車場の移動のお願いの連絡がありました。マンション駐車場は30台位あるのですが、現在空きが2台あり、そちらのどちらかに移動して欲しいとの事でした。理由は、下水道で何かトラブルがあった際、すぐに移動出来ない為との事でした。平日はほとんど使用していない為停めたまま。日中は私は仕事で家にはいません。因みに3年程停めていましたが、トラブルは無し。今後は自転車の駐車スペースにする予定。自転車ならすぐ移動できるため。【質問1】点検時の移動はなくなりますが、マンション都合の移動なのに、この金額をのまなくてはいけませんか？

回答

ベストアンサー

こんにちは。良い迷惑ですね。ただ、なかなか簡単な問題ではありません。第１に、直接移転を強制されることはありません。そうすると直接１８０００円の賃料増を飲まされて移転を強いられることはありません。移転を容認するにしても価格交渉する交渉力を生じるのでは？と思われるかもしれません。しかし、第２に、一般に駐車場の賃貸借契約では短期間の解約予告で貸主側（管理組合ではないでしょうか）から簡単に解約できるような契約になっていることが多いです。ですから、お手元の契約書の解約に関する条項を良く読んでみてください。また、解約に特に理由はいらないことが多いです。そうすると、話が膠着すると一方的に管理組合側から解約を予告され退去を強制されるおそれがあります。そうして強制的に退去させられる場合は別の駐車場を探すことになります。その時に同じマンションの１８０００円の駐車枠が空いていればそちらに移らざるをえなくなるでしょう。空いてなければ外で探さなければなりません。移転を直接無理強いされることはないものの、駐車場の借主の地位は強くないので駐車場の契約の解約を経て結局移転せざるを得なくなるおそれがあります。また、価格交渉についても、一人の地主さんが保有する土地の駐車場と異なり、マンションの駐車場の場合は規約等で料金が定められており容易に変更できません。理事長一人で特例を出すとあとあと問題になる可能性があります。管理組合側は少なくとも理事会決議を経る必要があるでしょう。立場は決して強くないこと、管理組合にとって価格変更は容易でないことを念頭にどうされるか考えてみて下さい。２０００円の差ですが車の移動が無くなるというメリットがあります。現在空きが２台分あるという状況もあります（空きがない状態で解除されると大変です。）。多少価格交渉をしてみる、もう少しよい場所が空いたらその際に移るという程度の交渉が無難ではないかと思います。

不動産賃貸

引っ越し後の簡易裁判所への訴状提出についての相談

【相談の背景】宜しくお願いいたします。引っ越し前と後で離れている場合や、ネットを介して離れた場所で争いがおこった場合、訴状を提出する簡易裁判所はどのようにしたらよいでしょうか？仙台～沖縄間で不動産サイトを通して物件を借りる（最初の出会い）契約は沖縄の不動産会社内にて。沖縄にて住み始めてから、この物件の契約に告知義務違反で不動産会社と争いがおこる。【質問1】この後もう少しで仙台に戻る場合、仙台の簡易裁判所に訴状を提出できますか？この場合相手方は仙台の裁判所に来なければならないのでしょうか？

回答

ベストアンサー

こんにちは。遠方で裁判となると何かと負担になるので大変ですね。結論としては金銭賠償を求めるのなら仙台の裁判所でも可能と思います。訴訟を提起できる裁判所は、基本として相手方の住所地（本件では沖縄）となります。ただし、不動産に関する事件は不動産の所在地（本件では沖縄）でも提起できます。媒介契約書等で紛争になった場合の裁判所を合意していればそこでも提起できます（本件では不明）。金銭の支払いを求める場合は民法上義務履行地とされる請求者（原告）の住所地でも提起できます（本件で損害賠償請求をするのであれば該当）。

騒音・振動

隣人トラブルの解決策

【相談の背景】数年前から隣人トラブルに悩んでおります。始まりは子供たちが遊んでいるボールがとんでくる。ボールの音がうるさいです。周りは良くて私の家だけ駄目みたいです。車がある時はボール遊びをしないと約束し少し落ち着いておりましたが、また最近になりインターフォンが壊れたや、フェンスが壊れるからボールがこないようネットを設置しろと連絡が来ました。修理の申し出もしましたが直さなくていいの一点張りです。ネットをはらない場合あちらの家が設置するから請求するとも言われております。妨害予防請求権だと言っておりました。誓約書も送られてきてサインしない場合民事調停になるそうです。しかし今は全く遊んでおりませんし、子供たちも庭で遊ぶ気もありません。関わりたくないからです。誓約書には住人がいる時は遊ばないや窓を閉めた状態で60dB位上の騒音を出さない。壊した場合弁償するが書いてありました。サインしたら関係が終わるのかなと思いもありますが、ゴミを庭に捨てたや、悪口を言っている等あることないこと言われますし、学校でみんなの前で怒鳴られたこともあったり、言う事もコロコロ変わる人なので全てこちらのせいにされそうでサインしたくありません。期日も書いてありましたが会うとどうします？と声もかけてきます。説明が下手で申し訳ありませんが、こちらとしてはただ関係を断ち切りたいのです。【質問1】サインしないと駄目なのでしょうか【質問2】民事調停になった場合不利になりますですょうか【質問3】こちらができることはありますか

回答

近隣トラブルで訴訟を扱っています。音、臭い、境界など様々なものについて人の感覚は千差万別です。全てのものを一番敏感な人に合わせていくと社会は非常に窮屈になると思います。互いにある程度は許容しておおらかに過ごすのが、隣人にとっても自分にとっても総合的にみればストレスの少ない生活を送れるのではないでしょうか。質問１サインする法的義務はありません。また、ご相談の内容からすると、お子さんたちが相手方の受忍限度を超えて騒音を発生させたということにはならないと思います。物を壊したら弁償すべきですし、物を壊さないように配慮する必要はあります。配慮は一般的な配慮でよく、物を壊す可能性をゼロにする必要はないでしょう。例えば、近隣のお宅の窓を背景に野球をする（ピッチャーが窓の方に投球する。逸れると窓に当たる。）のは配慮が足りないということになると思います。他方、塀があるなどして、よほどのことがなければ球が逸れて窓が割れることはないという場所であれば（野球ならグラウンド、蹴り上げないサッカーやバスケなら道路でも）、配慮が足りないということにはならないと思います。何がいいたいかといえば、法的にサインする必要がないことはもとより、配慮不足など自責の念により同義上サインする必要もないように思うということです。子供が庭や道路でボール遊びをするのが許されないとすれば世も末です。親としてはボール遊びで周囲の物が容易に壊れないように遊び方を指導し、ボールの種類などに配慮すれば足りるでしょう。サインしてしまうと、次はその遵守状況を監視されるフェーズに移ると思います。客観的に何ら悪いことをしていなくても、誓約書を盾にいろいろ言われる展開となるおそれがあります。たとえ今まで通り常識的な生活を続けていてもです。質問２不利になるとは思えません。親として通常の配慮をしていたことなど常識的な主張を展開すれば、裁判所が相手方の味方になる可能性は低いと思います。質問３基本的にはやり過ごすしかないように思います。音などに鋭敏な隣人のその感覚はまず変わりません。脅迫的言動や執拗な行動で誓約書へのサインを迫ってこれば刑法上強要になりえますが、その程度に至らないのならこちらも対抗的行動に出ない方がマシだと思います。

契約不適合責任(瑕疵担保責任)

無償ブロックフェンス工事の責任

【相談の背景】隣地の分譲住宅開発にあたり当方土地に隣接する形で開発道路が設置されることになりました。協議の結果、当方の土地に無償でブロックフェンスを設置してもらうことになりましたが、無償提供を理由に、施工不良による保証なども一切しない（施工したらあとは全てこちらの責任）との条件を提示されました。【質問1】無償とはいえ、建設業法や民法を照らし合わせると、基本的な瑕疵の責任はあると主張できるでしょうか？（その場合の根拠は？）【質問2】また、施工不良により倒壊などで損害が出た場合は損害賠償責任を追及できるのでしょうか？【質問3】その場合、被害が出た第三者には当方が直接対応しなければいけないのでしょうか？あるいは、施工不良が明確になれば施工業者に直接対応を任せられるのでしょうか？

回答

建築業法１８条は建設工事の請負契約の当事者に対する一般的な義務を定める条項、４１条は国交大臣等の建設業者に対する指導、勧告等に関する条項です。ご相談の件は、１８条の適用があるか微妙です。相手が作ったものを当方に譲渡する契約（契約は贈与契約のみ）とも解釈できるからです。４１条は相手方が建設業者である以上、適用されるでしょう。ただ、これらの条文は、民間同士で義務違反や損害賠償を求める根拠条文にはなりません。施工不良の責任はあくまでも民法に基づいて請求することになるのではないかと思います。

不動産賃貸

賃借人が無断で入口をスマホ開閉に変えた。

【相談の背景】所有するビルの1階の賃借人が、無断で賃借部分の表玄関ドアを交換した上、その前にある押しボタン式シャッターに無断でスマホ開閉を導入し、ドアに鍵はかけず、シャッターのスマホ開閉だけで出入りしている(従業員含め)事が、防犯カメラから判明しました。表玄関ドアの交換については、半年前に気付いたので、その時点で注意をしましたが、最近転貸の疑いも浮上していたところに、シャッターの事や、出入りの仕方もわかり、セキュリティ上の不安を抱えています。【質問1】シャッターを無断でスマホ開閉にした事も、善管注意義務違反(賃貸契約書にも記載有り)またはその他に問えるでしょうか？

回答

シャッターを無断でスマホ開閉にした事は、修繕ではなく改造と評価できます。これが義務違反等になるかについては、賃貸借契約書上の定めによりますので、改造を行う場合の条項をまずよく確認してください。多くの場合は、貸主の事前の承諾がなければ改造は許されません（善管注意義務違反というより、改造等に際して事前の承諾を得る義務に違反しているという評価になると思います。）。この場合、貸主は借主に対して、原状回復（元の状態へ戻す）や復旧費用相当額の損害賠償を請求できると考えられます。この改造のみで契約解除は難しいと考えられます。しかし、ドアの無断改造もあります（こちらもこれだけで解除は難しいかもしれません。）。他にも契約上の違反が重なれば（実際にセキュリティ上の問題を生じる（誤作動で一晩開いたままになるなど）信頼関係が破壊されたといえ、契約解除をできるかもしれません。無断転貸が発覚した場合は一発解除となることがあります。

立ち退き・明け渡し

重飲食の大家都合の移転

【相談の背景】北海道で飲食店を営んでおります今回の相談は大家さんから令和9年の3月までに立ち退きの依頼が来ました!　築41年の2階建なのですが下に飲食店舗2件上に住居が2件という建物です!　立地的にはとても良い場所なのですが、建物を塗り替えようとした所、改装が必要とわかり大家さんがお金をかけて直しても、もう高齢の為長い管理が出来ないという事で壊す事になりました!管理会社さんが建物を買取る案が出たみたいですが、大家さんは縦に首を振らなかったみたいです!以上が立ち退きの理由になります!自分達的には立ち退きは（2階が引越しした）始まってるので致し方ないかと思っていますが、まだ開業して2年半しかたっておらず一回目の更新すら済んでません!また、スケルトンから造作して多額のお金をかけ、人生かけて開業しました。壊す事が分かっていれば借りなかったのですが、大家さんから立ち退き料の提示がありませんでしたので、地元の弁護士さんに相談した所立ち退き料は話し合いで頂けそうなことが分かりました。また、契約してませんが大体の提示を頂きましたがとてもじゃありませんが次の店ができません　300万〜500万位　でした!!【質問1】質問ですが、せっかく建てた店を赤字でなぜ出なければいけないのか?赤字で出るイコール破産なのですが、わからないことばかりです、教えて頂ければ嬉しいです!また助けてくれる弁護士さんを探してます!

回答

こんにちは。まず、基本として賃借人は賃料を払い続ければ建物の利用を続けることができます。賃貸人が賃借人を立ち退かせるためには（賃貸借契約を解除するには）、正当な事由を要します。裁判所において、単に築４１年というだけでは老朽化による建て替えの必要性＝正当な理由は認められないことが多いです。高齢化のため管理ができないというのも正当な事由とは認められないと思います。これら両方を合わせても同様です。大家さんとしては、管理ができないのなら建物ごと誰かに売って管理してもらえばよいからです。よって、ご相談の背景として書かれた事情を前提とする限り、改装された物件からは立ち退かなくてもよいのではないでしょうか。法的にはご相談者の方が強い地位にある印象です。十分な立退料をもらえれば立ち退いてもよしとされるのであれば、当方が投資した額の回収＋次の店舗の開業費用＋休業損害などとして当方の納得できる額を求めてみてください。納得いかない間は賃料を払って今までどおり利用して構いません。

退去

違法増改築から10年以上なので時効成立と言われたが、現状回復させて退去させたい。

【相談の背景】管理会社に貸倉庫をリースバックで貸しています。管理会社が貸しているテナントが違法増改築をしています。弁護士の方から増改築から10年以上になるので時効だと言われた。違法増改築がなされて10年以上になるが、私が知ったのは下記の時期になります。時効成立でどうすることもできないのでしょうか。お教えいただけると幸いです。よろしくお願い申し上げます。管理会社がテナントの違法増改築を確認した。（5年前）都道府県の建築安全課と市の消防署が立ち入り（4年前）【質問1】時効成立でどうすることもできないのでしょうか。

回答

そういうレベルの違法大規模増改築でしたか。他の弁護士とも考えてみました。その場合、増改築部分はあなたの持っておられる１階建て倉庫と一体化していると考えられます（付合といいます）。そうすると、２階部分は独立の建物ではなく、１、２階ともあなたの建物であり、テナントが無断であなたの所有する２階を不法占拠している状態といいえます。長年不法占拠した分について損害賠償請求または不当利得返還請求（賃料相当金）ができるかもしれません。テナント側が付合していない、２階部分は１階から独立しているというのなら、仮にそうなら１階部分の所有権に基づき２階部分の撤去を求めるという反論が可能と思われます。

借家

賃貸物件の新管理者とのトラブル

【相談の背景】賃貸で契約している敷地内にオートバイを停めています。(2台)契約時に駐輪場がある物件を探していて、現在契約している物件を契約しました。元管理会社の方から、その場所に止めても良い旨は口頭で許可してもらっており、20年近くその場所に駐輪していました。近頃、元管理会社の方がお亡くなりなり、新たに管理会社が変わりました。新しい管理会社曰く、その場所を別の自転車も止めたいので、1台にして欲しいとの事。ですが、自分は1台も減らしたくありません。【質問1】駐輪を許可する書面がなくても、長期の使用実績と口頭での許可で法的には十分に主張可能ですか？

回答

駐輪場の使用につき賃料を払っておられましたか？いずれにしても駐輪場を借りる権利は、居住物件を借りる権利ほど強くはなく、貸主側の解約申し入れによってすぐに（賃料を払っていない場合）、あるいは短期間（賃料を払っていた場合。３か月（建物内の置場）または１年（土地上の置場））で失われる権利です。よって、長期の使用実績と口頭での許可を根拠に２台分を使い続けられるかについては、難しいのではないかという印象です。あまり強硬に対応すると２台分とも使えなくなるリスクがあるように思います。２台分を使いづづけたいのであれば、いくらか払うので２台分使わせてほしいという交渉をして、書面で賃貸借契約を交わすとよいと思います。

修繕・建替え

賃貸マンションにエアコンを取り付ける際、修繕費用を不動産管理会社（家主）に請求できますか？

【相談の背景】賃貸マンションに新しいエアコンを取り付けるため、自分で業者を手配しました。事前に管理会社に連絡はしていません。工事当日、業者から「銅管が経年劣化しているから取り替えた方がいい」と言われたため、その場で承諾し、修理してもらいました。管理会社に修繕費用を請求したところ、「事前調査を行わず修理したうえ、エアコンの設備はサービス品なので、修繕費用は負担できない」と拒否されました。この状況で管理会社に修繕費用を請求できる可能性はありますか？また、請求する際はどのような法的根拠・理屈を述べるべきですか？【質問1】賃貸マンションにエアコンを取り付ける際、修繕費用を不動産管理会社（家主）に請求できますか？

回答

修繕費用を請求できるか否かは契約内容次第です。一度、賃貸借契約書を確認してみて下さい。通常、修繕ないし工事の費用に関する条項があり、どの修繕費を貸主と借主のどちらが負担するかについて記載があります。エアコン関連の修繕費もどちらが負担するか明示されていると思います。一般的には、エアコンも含めて賃貸物件になっている場合は貸主負担、そうでない場合は借主負担です（たまたま前借主のものが取り付けられたままという場合は借主負担となりえます。）。以上は一般論であり、修繕費については特約がされる場合もあるのでケースバイケースで判断する必要があります。まず、契約書をよく読んでみてください。

相続放棄

田舎のみなし墓地の山にかかる費用負担

【相談の背景】母方の実家の裏山のみなし墓地について。所有権登記は数代前までしかありません。その山は、亡くなった祖父が地元の名士のような立場であったため、共同墓地として無償で長年使わせており(その際に所有権移転登記が4つほどはされており、いくつかの墓地は別の所有者となっているようです)、現在も墓地使用は十数戸はあるかと思います。数年前に山崩れがあり300万ほどの費用のうち母の実家も山の所有者として結構な費用負担をしたようです。母の実家の墓地もそこにありましたが、数年前に最後に住んでいた叔母が施設に入ったため、墓じまいをして、その山には実家の墓地はありません。従いまして、その山に関しては山全体の4割ほどを地元民が墓地として(所有権登記のある4名ほどを除き)無償で使用されており、山の所有者である母、叔母は地元には住んでおりません。【質問1】再度山崩れ等の費用が発生する度に、こちらに費用負担が来るかと思うと心配です。相続人の叔母、母が死亡し相続放棄するまで何も対策は出来ない？実家の兄が、自治体に話をしても進まないようです。

回答

２年前から相続土地の国庫帰属制度が創設されています。https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00454.html相続した土地を国に引き取ってもらえる制度です。建物があってはダメ（先に壊す必要がある）、がけ崩れのおそれのある一定の勾配のある土地はダメなど、なかなか要件が厳しく使いづらいというのが現時点での評価ですが、お困りの本件のような事例を解決するために創設された制度ではあります。一度、最寄りの法務局に相談してみてはどうでしょうか。引き取ってもらえない場合は、いずれかの相続の段階で、ご親族が順次相続放棄をしていって、相続人のいない土地にして費用負担を免れるほかないかもしれません。

解散・清算

管理会社破産後の家賃支払い義務はどちらにあるのでしょうか？

【相談の背景】賃貸物件にて飲食業を営む者です。又貸しと言う状況で経営をしております。この度、大家と賃貸契約を結んでいる管理会社(自分と大家の間に入っている会社)が破産しました。自身はその管理会社とリース契約と言う形で契約を結んでおります。現在、管理会社は破産手続きをしているとの事でしたが大家側から家賃の支払いを管理会社にしないで欲しいとの連絡がありました。しかし、管理会社からは当社に支払いをして欲しいと言われております。【質問1】この場合、自分の支払い義務はどちらに発生するのでしょうか？【質問2】また、管理会社の破産によってリース契約は破棄されるのでしょうか？

回答

質問１契約を解除しなければ管理会社（手続開始後は破産管財人）に払うことになります。管理会社に払ったとしても、管理会社が大家に払わず、大家が管理会社との賃貸借契約を解除するリスクがあります。そうすると出ていかないといけないでしょう。例えば、大家に管理会社との契約を解除してもらい、同時に、ご相談者と管理会社の契約も解除して、大家さんとご相談者とで直接契約を結ぶことができれば安心です。ただ、そのようにできるかは状況次第です。管理会社との契約が残っている状態で賃料を払わなければご相談者の債務不履行になってしまいます。放置は危険です。上記のように早期に整えるか、難しければ法務局に供託してください（弁済供託https://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_00055.html#25）。供託できれば賃料を払ったとみなされます。質問２管財人次第と思います。多くは解除されると思います。

マンション

分譲マンションの駐車場にタイヤを置くことについて

【相談の背景】現在住んでいる分譲マンションの駐車場に駐車場契約者がスタッドレスタイヤ（以下タイヤと記載）を置くことが管理規約に違反するのか問題となっています。管理規約内の駐車場使用細則には、物を置くことに関連する規約として以下の3項目が規定されています。１．駐車場に引火物・危険物等の持ち込みをしないこと２．駐車場は自動車の駐車のみに使用し、他には使用しないこと３．駐車場には、いかなる工作物も架設または放置しないことタイヤを置くことは違反であると考える方は、上記２に抵触すると主張しています。タイヤを置くことは違反ではないと考える方は、引火物・危険物、工作物を置くことは明確に禁止されているがその他の物を置くことを禁止するとは記載されていない。上記２が物置として使用することを禁止する解釈に異論はないが、使用している車両の付属物であるタイヤを置くことは「自動車の駐車のみに使用」という使用用途の範囲内に収まっている。もし、自動車以外のすべての物を置くことが駐車以外の使用と解釈するなら、車止めや車のボディカバーを置くことも違反となり非現実的な細則となってしまう、と主張しています。なお、管理規約内には、上記3項目以外に駐車場にタイヤを置くことが規約違反になると解釈できる条文はありません。【質問1】タイヤを置くことが上記駐車場使用細則上、明確な違反になるのか、ならないのか、またはどちらともいえないのか（もし可能であれば類似の判例など過去事例とともに）見解を伺いたいです。

回答

物置として使用することを禁止する解釈に異論はないが、使用している車両の付属物であるタイヤを置くことは「自動車の駐車のみに使用」という使用用途の範囲内に収まっている。もし、自動車以外のすべての物を置くことが駐車以外の使用と解釈するなら、車止めや車のボディカバーを置くことも違反となり非現実的な細則となってしまう。→「物置として使用することを禁止する」と解釈する以上、種類を問わずに物品はおけないと考えた方がよいでしょう。「物置として使用することを禁止する」と解釈するのにも関わらず車用品ならOKだというのなら、例えばタイヤを山積みしてもOKということになります。「物置として使用することを禁止する」と解釈すべきルールが骨抜きになります。ルールを整備するのなら、例えば「２．駐車場は自動車の駐車のみに使用し、他には使用しないこと。ただし、通行に支障のない態様で少量の自動車関連物品を保管することを除く。」などと規定して、少量の自動車関連物品を置くようにすれば、ルールと実態に矛盾はなくなると思います。このような規約の改正を総会決議で通せるか否かで決着されてはいかがでしょうか。

管理組合

マンションの役員選出方法は区分所有法に違反しているのか？

【相談の背景】6階建ての当マンションでは、役員を選出する際には、予め「次期役員の選出」とだけ通知したうえで、臨時総会を開催し、その場の相談等で各階から1名、計6名の次期役員を選出し、その場で承認議決しています。ただし、欠席者もおりますし、何より「役員として誰を承認するのか」は当然に予め通知できていません。また、次期役員までを決めるのが精一杯で、その場で理事長並びに監事を承認議決するのではなく、後日候補者間で協議して頂き、3ヶ月後の定期総会で「事後の報告事項」として処理しています。最近、管理計画認定制度などにより、規約等の見直しを行う際に疑問が生じたところです。【質問1】当マンションの運用は区分所有法第31条に違反して、無効なのでしょうか？長く続けてきたので有効だと言う方もおられます。

回答

規約に規定された臨時総会の招集方法を守れているかがまず問題になります。（規約に規定がない場合、規約が法令違反で無効な場合（ほぼないです）は、区分所有法上の招集手続を守れていたかが問題になります。）規約に反しており、違反の程度が軽微でなければ決議は無効になる可能性があります。例えば、規約では総会の２週間前に召集の通知を発するとなっているのに実際に発したのは５日前で、なおかつ定足数を満たしていないというような状況で決議していれば、違反の程度は軽微ではないので（少なからず総会・決議に参加できない人たちがいたことになる。）、たとえそれまで慣例で同様に行ってきていたとしても、誰かが異議を述べればその決議は無効とすべきことになります。

不動産・建築

事故における「鑑定人による査定内容」を入手する方法

【相談の背景】１．事故により被害を被りました。２．被害者である私から鑑定人による鑑定を依頼し、その後、保険会社からメールで「鑑定人による〇〇円の損害が認定されました」旨の通知が来ました。３．加害者に損害賠償請求するも応じないので民事で訴えました。加害者には代理人弁護士Ａがつきました。４．裁判の証拠とするために、保険会社に「鑑定人による査定内容の開示」をお願いしたところ、「弁護士Ａに請求するように」と言われました。【質問1】（１）「鑑定人による査定内容」を入手するにはどうしたらよいですか？（２）「裁判所に調査嘱託を申立てる」という方法はいかがでしょうか？

回答

⑴鑑定人とされるのは、加害者側保険会社が委託している外部調査会社の鑑定人のことでしょうか。この場合、調査会社（鑑定人）から査定のレポートが加害者側保険会社に提供されます。通常、加害者側保険会社から加害者側代理人Aにも提供されます。そこで、裁判所の法廷で、加害者側代理人に対して、任意にレポートを証拠として出すように求めればほとんどのケースで対応してもらえます。加害者側本人が絶対提出するなと言っているような特殊な場合、加害者側代理人や保険会社が依頼者（契約者）である本人の意向に反して任意で提出することは難しいので、裁判所の手続を利用して入手します（次の文書送付嘱託か文書提出命令）。⑵調査嘱託はQ＆A形式になってくるので、端的には「文書送付嘱託」という文書の送付を依頼する手続の方が適切です。

財産分与

別居中の家の購入について。

【相談の背景】夫が不倫して家を出ていき、今住んでいる家を売ると言われました。離婚はせずに、婚姻費用をもらい別居しようと思います。今後、私は私名義の私と娘（3歳）が住む家を田舎で買おうと思いました。その家は300万円です。私の結婚前の貯金額：160万持ち家：購入額5200万　残ローン4800万　査定額3800万の持ち家あり結婚後の二人の貯金額：今現在0円車：購入額350万　残ローン60万　査定額200万【質問1】私の親に110万円出してもらい、貯金から180万円出して一括で購入した場合、夫と離婚する時、財産分与の対象になりますか？

回答

その原資で購入された場合、ご自身の財産（＝特有財産。夫婦の共有財産ではない。）でご自身の財産を購入されることになるので財産分与の対象にはなりません。（「私の結婚前の貯金額：160万」と「貯金から180万」の金額が合いません。仮に差額２０万円が共有財産であるならば、財産分与の協議において２０万円を考慮することになるでしょう。）

賃料

投資用マンションを巡るトラブルについて。

【相談の背景】不動産投資(サブリース契約)をしているものです。空室保証がついており、実際の家賃より少ない金額になりますが、家賃補償額を毎月受け取っています。今回、住宅ローン金利上昇から、家賃保証を外して直接家賃を受け取れないか話を聞いてみると、管理委託している会社がさらに別の会社に管理委託し、自分から見ていわば孫請けの会社が、自分の物件の入居者を募集していることが判明しました。【質問1】可能ならば、入居者を募ったのちに、その家賃をサブリースの手数料を二重取りされずに受け取りたいと思いますが、可能ですか？【質問2】そもそも、いわゆる「又貸しの又貸し」状態は違法ではないのですか。

回答

質問１についてサブサブリースとなって不信感が増されたのでしょうね。まずサブリース契約書を細部に渡って読み直してみて下さい。解除ができる場合については必ず記載があるはずです。解除の条件を満たせば相手の同意がなくとも解除できるでしょう。条件を満たさない場合は相手の同意がなければ解除できません。借地借家法の適用があるため、一般的には借家人に有利な契約は可、賃貸人に有利な契約は不可といえます。解約について賃貸人に有利な条項はない又は少な目なサブリース契約が一般的です（一定期間解約不可など）。質問２についてこちらも契約書をまず確認してみて下さい。転貸について記載があるはずです。転貸は原則不可、賃貸人の了解があれば可という記載が通常の賃貸借では一般的です。ただサブリースの場合は借家人に有利に賃貸人の了解なくとも転貸可となっている場合があります。本件がこの場合だと孫請けは契約違反になりません。賃貸人の了解がなければ不可という通常の場合なら、孫請けは契約違反になり、質問１の解除事由になりえます。孫請けとおっしゃている会社が転借人なのか、単に入居者の募集を請け負っているだけなのかによっても、サブリース契約上違反となるかどうかが変わる可能性があります。いずれにしても契約書の内容が非常に重要なので、まず契約書を読み直してみて下さい。

リフォーム

マンションリフォーム承諾悪意ある（意趣返し）近隣住民の拒否

【相談の背景】自宅分譲マンションをリフォーム業者に売却しました。管理規約では上下左右斜め上の住人からリフォームの承諾が必要とされています。斜め上の住人（交流無し）がリフォーム業者に対し理由も明示せず承諾せず。玄関も開けずインターホン越しという非常識な対応でした。私が承諾頂きに伺ったところ、不在であった住人奥様が、ご自宅のリフォーム時に私から怒鳴られた（から不愉快で意趣返しに）リフォーム承諾しないと言っていると応対したご主人から伺いました。まったく記憶にないとは申しあげたのですが…私が出ると揉めそうなので妻が往訪して誠心誠意謝罪してリフォームご承諾頂くつもりです。管理組合役員と理事長は個人間の問題とかかわろうとしません。築数十年でリフォームも盛んに行われてるので、マンション全体の問題と思うのですが…相手はクレーマー気質と思われ、話し合いで解決しない場合、このような悪意ある対応に対し、仮処分や損害賠償請求など法律的対応を求めることは可能でしょうか？【質問1】斜め上住民のリフォーム承諾無しでリフォームを可能とする仮処分や損害賠償請求の可否や見通し（勝率）について教えでください。相手住民だけでなく、管理組合も訴えることは可能でしょうか？

回答

それは大変ですね。マンションは関係者が多いために全員の了解を得られないというような事態を生じやすいと思います。上下左右斜め上の住人からリフォームの承諾を得られないままリフォームに着手すれば形式的には規約違反となります。ただし、規約違反となった場合に管理組合が区分所有者の責任を問うかというのは別問題です。当然承諾すべきところを承諾しない、まして意趣返しだったということなら、管理組合は不問に付す可能性が高いと思います。逆に、単に怠慢で承諾を得なかった、共用部分まで勝手に改修したというような他の違反も加わったというようなことになってくれば罰則を科されるでしょう。それでも競売にまではなかなかされないと思います。現実的には、他の住人には承諾を得られたが、一軒だけ意趣返しで承諾をしてもらえないと組合に伝えて、黙認状態でリフォームしていくことになるのではないかと思います。